別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 岐阜 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -26 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　晃宏 印  TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 46,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市柳津町蓮池６丁目９６番１ ②地積 　(㎡) 277   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に農地等が混在する 住宅地域 北5m市道 水道、下水 柳津 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 柳津駅東方 900m 法令 規制 １住居 (60,200) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 新旧の一般住宅の他、農地も多く残る住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。地価水準 はやや弱含み基調にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岐阜市柳津町地区を中心とする住宅地域及び笠松町を含む周辺住宅地域である。主たる需要者は当該圏域 に地縁性を有する個人を中心とする。新規分譲も散見される地域であるが、需要者は利便性のより優れた既成市街地を 選好する傾向にあり、需給はやや弱含んでいる。なお市場の中心となる価格帯は、土地のみで総額８００万円～１３０ ０万円程度、新築戸建住宅で２５００万円前後と推定する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も散見されるが自己所有地の有効活用に基づく場合が大半で、収益性を前提に取引参加する需要者は ほとんど見られないため、収益還元法は非適用とした。取引は自用目的に伴う戸建住宅需要が中心的となっており、比 準価格の規範性は高い。よって市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上 記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐南 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,300 円／㎡ [100.9] 100 100 [103.0] 100 [111.1] [100.0] 100 47,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は減少傾向にあるも、高齢化率は 落ち着きつつある。土地取引件数は前年とほ ぼ同様に推移している。 地域要因に目立った変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.1 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％