別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 岐阜 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -23 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　雅之 印  TEL.

鑑定評価額 6,350,000 円  １㎡当たりの価格 40,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市粟野西６丁目１１１番２ ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅のほ か農地も見られる住 宅地域 東4.5m市道 水道、ガス、下水 岐阜 9.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 岐阜駅北方 9.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は市北部の郊外に位置し、農地等も多く見受けられる住宅地域の一つ。農地を造成し、宅地分譲する事 例が見られたが、需要は「弱含み」。今後もかかる傾向が続くと考えられる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は「粟野」地区などを中心とした市内北東部外延の住宅地全般の圏域。需要者の中心は市内や隣接市町への 勤労を目的とした一次取得者など。この為、更地物件の他小規模分譲地での建売住宅などが取引の対象となるが、需給 は川北地区全般に供給過剰感が強く、弱含みの推移が続いている。取引の中心となる価格帯は、土地で６００～７００ 万円前後、新築戸建物件で２，０００万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農地も散見されるが、戸建て住宅を中心とした一般住宅地域であり、この為、取引の大半も自己使用を目的 とした住宅取得が支配的である。又、対象標準地は地積規模が小さく、賃貸物件としての市場性に適した収益物件の想 定は困難な為、収益価格の算出は困難と判断した。従って、本件では、豊富な取引事例を基に算出した比準価格を中心 に、代表標準地との検討に留意し、鑑定評価額を上記価格に決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,400 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [111.7] [101.0] 100 40,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県庁所在地であるが、市街地と郊外での二極 化が進行中。岐阜駅や西岐阜駅周辺部で、一 部、名古屋への通勤圏化現象が進む。 分譲を主体に、新興住宅地域の一つとして推 移してきたが、市の外延部に位置しており、 需要は引き続き、「弱含み」。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.7 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  +3.1 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％