別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月11日　提出 岐阜 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -18 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　向川原　毅彦 印  TEL.

鑑定評価額 9,780,000 円  １㎡当たりの価格 48,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市高田５丁目１３番２ ｢高田５－１３－６｣ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 1:1.5 住宅 ＲＣ2 一般住宅のほか農地 等も見られる住宅地 域 北5m市道 水道、ガス、下水 岐阜 6.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 岐阜駅南東方 6.1km 法令 規制 １住居 (60,200) 居住誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は農地も残る住宅地域であり、宅地利用は今後漸増すると予測する。地価水準については弱含みで推移し ていくと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は岐阜市、各務原市の住宅地域のうち、価格が同一帯のものである。主たる需要者は岐阜市及び周辺市町の 居住者、勤労者で、一次取得者層である。名鉄各務原線高田橋駅からは徒歩圏内にあり、岐阜市中心部までのアクセス は良好であるが、名古屋方面へは乗り換えが必要であり、選好性がやや落ちる。市場では更地または中古建物付きの物 件が散見される。中心価格帯は更地で１０００万円前後である。新築建物付きの物件は多くはない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では比準価格のみを得た。比準価格は実際に生起する取引を基に算出されたものであり実証性に優れる。また、当 地域及び周辺地域において賃貸物件は見受けられるものの、当地域の取引は主に自己利用目的で行われている。比準に 際しては対象標準地と代替性の高い事例を採用できており、説得力の高い価格が得られた。よって本件では比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,400 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [ 91.5] [100.0] 100 48,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化傾向が続いているが、進行 度合いは鈍化の兆しがある。個人消費、生産 活動は緩やかに持ち直しつつある。雇用情勢 は改善している。 地域要因に目立った変化等は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.1 交通・接近　　　  +0.9 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％