別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 岐阜 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   岐阜 -4 岐阜県 岐阜第２ 氏名  不動産鑑定士　荒山　徳統 印  TEL.

鑑定評価額 20,200,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 岐阜市加納永井町１丁目２０番２ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 都市機能誘導区域 (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、アパート等が 混在する既成住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 岐阜 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 岐阜駅南方 700m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  都市機能誘導区域 ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境が良好な既成の住宅地域であり現状維持にて推移と予測。旧「加納町」内に位置しかつＪＲ岐阜駅への 接近性が良好な住宅地域に対する需要は特に旺盛で地価は上昇傾向推移と予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内の旧「加納町」に所在する住宅地域を中心とした圏域。主たる需要者は地縁性を有する個人法人、転 入を希望する個人富裕層のほかマンション分譲を目論む開発事業者も含む。閑静かつＪＲ岐阜駅へのアクセスが良好な 既成住宅地域として希少性を有する当該地域に対する需要は特に旺盛で需給は強含みである。需要の中心となる価格帯 は土地坪当たり４５～５０万円、新築戸建は総額４５００万円程度であるが５０００万円超の高額取引も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺住宅地域には賃貸物件も見られるが、本件では対象標準地の画地上の制約から評価手法としての現実 的妥当性が乏しいと判断した収益還元法は適用しなかった。自用目的の取引が中心的であり多数の信頼性を有する取引 事例を収集できたことから市場性を反映した比準価格を妥当と判断して採用し、さらに代表標準地からの検討を踏まえ て鑑定評価額を上記の如く決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　岐阜 -61                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    161,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [105.0] 100 [120.4] [100.0] 100 130,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    128,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向。土地 取引件数は概ね横ばい推移であるが土地取引 価格は依然下落基調にある。地域の景況には 停滞感が残る。 旧「加納町」に所在する住宅地域内住宅地に 対する需要は旺盛で需給強含み住宅地域がＪ Ｒ岐阜駅の同心円状に拡大している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.2 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％