別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 飯綱 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯綱 -2 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　岩瀬　朋久 印  TEL.

鑑定評価額 2,800,000 円  １㎡当たりの価格 10,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上水内郡飯綱町大字牟礼字裏町２５０４番１ ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南5m町道 水道、下水 牟礼 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       265 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ町 道 交通 施設 牟礼駅西方 1.6km 法令 規制 （都）  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 旧牟礼村に位置する住宅地域で、地域要因の大きな変動は把握されず、当面現状維持と予測する。高齢化が進展 し、人口が大幅に減少している地域の需要は弱く、地価水準は当面下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は飯綱町の住宅地域。需要者の中心は長野市の事業所に勤務する戸建住宅を必要とする個人。近隣地域は飯 綱町及び長野市中心市街地への接近性が劣るうえ、商業施設への接近性も劣る既成住宅地域であり、需要は弱い。取引 の中心価格帯は土地が３～５百万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はアパートが少ない戸建住宅中心の住宅地域であり、事業収支の観点から賃貸住宅経営を想定することに説得 力が乏しいため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、代替・競争の関係にある飯綱町の取引事例から求められ た市場の実態を反映した価格であり、説得力を有する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　飯綱 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,800 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [104.0] 100 [110.0] [104.0] 100 10,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 飯綱町の人口・世帯数はともに減少傾向で、 過疎化・高齢化が顕著である。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％