別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月13日　提出 飯綱 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯綱 -1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西澤　俊次 印  TEL.

鑑定評価額 3,430,000 円  １㎡当たりの価格 11,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上水内郡飯綱町大字豊野字大原１４４４番 ②地積 　(㎡) 296   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ大規模分譲住 宅地域 南西5m町道 水道、ガス、下水 牟礼 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 高原に所在する大規模戸建住 宅団地。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ町道 交通 施設 牟礼駅南東方 2.2km 法令 規制 （都）  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 長野市への通勤圏内に位置しているが、飯綱町中心部から遠隔地にあり、小中学校から遠く利便性に劣る。取引 も散見されるが売地が多く不動産市況は弱い状況にあり、当面現状のまま推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は飯綱町を中心として周辺市町村の住宅地域を含む。需要者は同一需給圏内の居住者のほか長野市へ通勤す る他地域からの転入者も見られる。福井団地は町の中心部から遠距離にあり、多雪地域であり、小中学校、生活利便施 設から遠く利便性に劣るため不動産需要は弱く、売地も多い。市場の中心価格帯は、土地で３００～５００万円程度で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は高原にある戸建住宅中心の大規模な既成住宅団地である。アパート、貸家等の賃貸物件はほとんどないことか ら、収益価格は試算しなかった。比準価格は、福井団地の事例を採用したが、類似性が十分認められる事例に基づいて おり、市場価値を十分反映している。したがって、信頼性の認められる比準価格に基づき、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 飯綱町は長野市への通勤圏内にあるが、生活 利便性がやや劣り、地縁性があり、不動産需 要は弱い地域である。 大規模住宅団地であり、売地、未利用地もみ られ、不動産需要は弱い状況が続いている。 ほぼ標準的画地であり個別的要因に変動はな い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％