別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 信濃 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   信濃 -2 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　隆 印  TEL.

鑑定評価額 5,050,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上水内郡信濃町大字古間字切通し９２５番２ ②地積 　(㎡) 447   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が見られ る既成住宅地域 北6m町道 水道、下水 黒姫 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 店舗併用住宅と一般住宅が混 在する住宅地域 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 黒姫駅南東方 2.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道１８号北東側背後の古くからの住宅地域で、古間商店会に含まれる店舗併用住宅と一般住宅が混在している 。地域要因に特段の変動がないので、当面、現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は町内の住宅地域である。需要者の中心は町内の居住者又は同町に地縁・血縁を有する者に限定される傾向 にある。近隣地域が位置する古間地区は、町の小中一貫校が配置され、国道１８号沿いの新興商業地域にも近く、生活 利便性が相対的に良好なことから町内の他の地域に比し需要者の選好度は高いが、過疎化・高齢化が進展する中、不動 産需要は総じて低調に推移している。斯かる状況から、地価は下落が続いている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は町内住宅地域内の取引事例より試算しており、市場の取引実態を反映した説得力の高い価格である。一方、 同一需給圏にあってはアパート等の収益物件は殆ど無く賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算しなかった。 因って、市場の特性を勘案の上、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 過疎化・高齢化の進展に加え、有力企業の事 業縮小、スキー客の大幅減等の観光業の不振 等から地域経済は低迷している。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％