別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 山ノ内 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山ノ内 5-1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　岩瀬　朋久 印  TEL.

鑑定評価額 3,200,000 円  １㎡当たりの価格 31,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下高井郡山ノ内町大字平穏字町南２９９４番４ ②地積 　(㎡) 101   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 土砂災害警戒区域 1.2:1 店舗兼住宅 Ｓ3 飲食店舗、温泉施設 等が建ち並ぶ駅前商 業地域 西8.2m県道 水道、ガス、下水 湯田中 110m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 湯田中駅から温泉街への入口 付近に位置する商業地域 街 路 ８．２ｍ県道 交通 施設 湯田中駅南東方 110m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 湯田中駅前の飲食店や小売店等が建ち並ぶ商業地域で、地域要因の大きな変動は把握されず、当面は現状維持と 予測する。人口・観光客は減少しており、需要は弱く、地価水準は当面下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山ノ内町及び周辺市町村の商業地域。需要者の中心は店舗等を必要とする町内の個人・法人事業者。近隣 地域は湯田中駅前の飲食店や小売店等が建ち並ぶ商業地域であるが、人口・観光客は減少傾向で、需要は弱い。しかし ながら、近時は外国人観光客向けの宿泊施設・飲食店等が整備され始めている。取引件数が少ないため、取引の中心価 格帯の把握は困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替・競争の関係にある同一需給圏の取引事例から求められた市場の実態を反映した価格であり、説得力 を有する。収益価格は、最有効使用の想定賃貸用建物が将来生み出すであろう純収益の現価の総和を求めた理論的な価 格で、主たる需要者の価格判断において重視されるものの、賃料等の把握が難しいことから精度は相対的に劣る。よっ て、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　信州中野 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,300 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [150.0] [100.0] 100 31,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山ノ内町の人口・観光客数はともに減少傾向 。近時、外国人観光客向けの宿泊施設・飲食 店等の整備、県外資本による旅館の再生等が 見られる。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％