別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月12日　提出 長野池田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野池田 -2 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　茅野　武弘 印  TEL.

鑑定評価額 4,340,000 円  １㎡当たりの価格 7,830 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北安曇郡池田町大字会染１１８６４番１外 ②地積 　(㎡) 554   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 西4m町道 水道、下水 安曇追分 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 安曇追分駅北東方 1.5km 法令 規制 （都）  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 町の中心部から離れた農家集落地域で、特に発展的要因も無く現状主体の推移が予測される。農家住宅を中心と した地域で居住者の移動、新規参入も少ないため、需給は弱含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,830 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は池田町を中心に隣接市町村外延部の農家集落地圏域と判定。需要者の中心は地縁性ある池田町若しくは近 隣市町村居住者が過半であると思われる。需給動向は民間業者、町公社の宅地開発後の売り残し物件があり、市街地内 にも宅地供給に余剰感のある現状から需給は弱含みの状態が続く（買手市場）。需給の中心となる価格帯は、契約当事 者の事情、画地規模等個別差があり、一定の水準は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は比較的画地規模の大きな住宅が多い既存の農家集落地域であり、取引実態は快適性、利便性を選別基準とし た自用目的の取引が圧倒的である。一方収益価格については、賃貸市場が未成熟であり、収益用途も皆無に近い状況か ら、収益用建物を想定すること自体経済合理性に沿わないものと思われるので、収益還元法は適用しない。本件では市 場実態を反映した比準価格を標準とし、前年価格とその後の変動要因を分析し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,830 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 池田町の人口は減少傾向が続き、高齢化率も ４０％に近い。地域経済も低迷しており、土 地需給動向は総じて低調。 特段の変動要因はないが、周辺に小規模分譲 地も散見され、住宅地域としての熟成度は幾 分向上している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％