別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 木曽 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   木曽 -1 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　真子　浩 印  TEL.

鑑定評価額 5,410,000 円  １㎡当たりの価格 24,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木曽郡木曽町福島５７５１番３ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 木曽川北側の既成住 宅地域 東3.8m町道 水道、下水 木曽福島 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．８ ｍ町道 交通 施設 木曽福島駅北東方 1.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 福島地区北部、木曽川右岸に位置する既成住宅地域で、交通利便性は高いが、傾斜地で街路は狭い。人口減少と 高齢化により住宅地需要は減退しており、今後も地価下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 土砂災害警戒区域　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、木曽町や上松町の住宅地域であるが、木曽町福島地区の住宅地域により強い代替競争関係が認められる 。需要者の属性は当該地域に地縁性を有する町内在住の居住者である。需給動向は人口減少と高齢化の進行により、空 家が目立ちつつあり、住宅地需要は減退している。需要の中心となる価格帯は、土地取引件数は少ないが土地のみで４ ００万円～５００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は既存の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。比準価格は、類似地域で得られた事例を中心として規範性も高 く補修正も適正と認められ、その信頼性・実証性は高いものと判断する。一方木曽町ではアパート等の賃貸物件に対す る需要が極めて少なく、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格の試算はできなかった。以上より、市場の実態を 反映して規範性が高い比準価格を重視し、前年価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町内人口及び世帯数は減少傾向で推移してい る。高齢化率は県平均より著しく高く、需要 は総じて弱含みである。 価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変 化はなく、住宅需要は減少傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％