別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 上松 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上松 -2 長野県 長野第２ 氏名  不動産鑑定士　広部　紘行 印  TEL.

鑑定評価額 6,730,000 円  １㎡当たりの価格 12,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木曽郡上松町大字小川３１１１番１ ②地積 　(㎡) 561   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 北西5m町道 水道、下水 上松 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       560 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ町道 交通 施設 上松駅南西方 800m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅等の混在する既存住宅地域であり、新たな宅地化は見られず、当分は現状のまま推移するも のと予想される。なお地価水準は人口減少と高い高齢化率を反映し、下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上松町及び木曽町内の住宅地域である。需要者の中心は上松町に地縁的選好性を有する居住者が中心であ る。一方周辺町村からの転入はほぼない。需給動向は古くからの一般住宅、農家住宅等の混在する住宅地域において新 たな宅地化は殆ど見られず住宅需要は低迷している。需要の中心となる価格帯は３００㎡程度の画地で土地のみで３０ ０万円～４００万円前後である。但し取引は少なく取引が成立することがあっても縁故関係がほとんどである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は木曽川右岸の既存住宅地域であり、民間賃貸市場は未成熟、自用の戸建住宅の取得を目的とした取引が殆ど であるため、収益物件への新規投資は極めて限定されることから収益還元法は適用しない。一方、比準価格は類似地域 で得られた事例を中心として規範性も高く補修正も適正と認められ、その信頼性は高いものと判断する。以上より、市 場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上松 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,500 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [103.0] 100 [138.4] [101.0] 100 12,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 町の人口減少に歯止めがかからず、世帯数も 減少の一途を辿っている。高齢化率も県平均 を大きく上回っており、住宅需要は低迷して いる。 価格形成に影響を及ぼす特別な地域要因の変 化はないが、地域の人口・世帯数減少等を背 景に住宅需要は減少傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.7 交通・接近　　　  -0.2 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％