鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

軽井沢 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０９２０３２１ -36387	北佐久郡軽井沢町		建付地	（　）	不整形	南西4.5m町道、西4.8m、角地		（都）１低専自然保護対策要綱 (30,50)
b	１１９０９２０３２１ -36542	北佐久郡軽井沢町		建付地	（　）	ほぼ台形	北4.5m私道、南西4.5m、角地		（都）１低専自然保護対策要綱 (40,50)
c	１１９０９２０３２１ -36485	北佐久郡軽井沢町		建付地	（　）	ほぼ台形	南西3m町道、中間画地		（都）１低専自然保護対策要綱 (30,50)
d	１１９０６２０３２１ -43396	北佐久郡軽井沢町		更地	（　）	不整形	東4m未舗装私道、中間画地		（都）自然保護対策要綱 (30,50)
e	１１９０５２０３２１ -33256	北佐久郡軽井沢町		更地	（　）	不整形	北西4m町道、南西4.4m、角地		（都）自然保護対策要綱 (30,50)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,123	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	14,735	100 [ 91.1]	16,175	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	16,200
b	(　 ) 19,402	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	19,635	100 [ 119.0]	16,500		16,500
c	(　 ) 17,034	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	17,051	100 [ 99.5]	17,137		17,100
d	(　 ) 15,688	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	16,547	100 [ 93.0]	17,792		17,800
e	(　 ) 13,423	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	15,823	100 [ 92.9]	17,032		17,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +19.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,600 円／㎡]

軽井沢 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象近隣地域は戸建別荘主体の別荘地域であり、賃貸用の共同住宅、貸し別荘等は見られない。収益目的の利用はなく、その想定も困難であるため、収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
軽井沢 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

軽井沢 -2

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　宮本　吉豊

印

TEL.

鑑定評価額

12,000,000 円

１㎡当たりの価格

16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北佐久郡軽井沢町大字発地字荒熊１１８４番２２				②地積　(㎡)	715 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１低専 (30,50) （その他）自然保護対策要綱
	1:1.2	別荘Ｗ2	中規模別荘が見られる大規模分譲別荘地域	東5.2m町道	水道	中軽井沢 5.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 100 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

戸建別荘地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

県によって開発された大規模
分譲別荘地「小倉の里」。

街

路

５．２ｍ町道

交通

施設

中軽井沢駅南方

5.0km

法令

規制

（都）１低専
(30,50)
自然保護対策要綱

⑤地域要因の将
　来予測

周辺各所で中小の開発、別荘建築が見られ、小学生を中心とした学園が新設されるなど堅調な展開が続いている
。首都圏需要が広範に及び、周囲に高値事例も見られる。引き合いが強く地価は今後も上昇が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建別荘地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は軽井沢町全域に及び、軽井沢町南部の発地地区別荘地を需給の中心とする。最終需要者は首都圏の個人あ
るいは法人で、地元の買手は転売目的の業者がほとんどである。多くは別荘建築を購入目的としており、単なる資産保
有目的での取得は僅少。全般景気の回復、首都圏不動産市況の活性化などを受けて付近に対する需要は底堅い。土地は
規模７００～１０００㎡、総額１０００万円前後から１５００万円程度が取引の中心であるが、高値取引も見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

純化された別荘地域であり、貸家等の収益物件は見られない。取引に際しては品等、植生、眺望等快適性に関連する要
因が重視され、収益性は選択の指標に入らない。よって、唯一の試算価格である比準価格を標準に位置づけ、軽井沢町
に散在する地価公示標準地及び地価調査基準地との価格バランス並びにそれらの価格推移に留意するとともに周辺環境
の状況を踏まえて前年価格との均衡を検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     15,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

町の人口総数は概ね横ばい。老年人口はやや
急ピッチで増えている。土地取引件数前年比
減少傾向。知名度の高い中・高級別荘地は有
効需要が強い。

近隣地域の利用状況に変化は見られないが、
風越公園付近の人気は高く、首都圏需要が及
んでいる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

軽井沢 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０６２０３２１ -43396	北佐久郡軽井沢町		更地	（　）	不整形	東4m未舗装私道、中間画地		（都）自然保護対策要綱 (30,50)
b	１１９０９２０３２１ -36485	北佐久郡軽井沢町		建付地	（　）	ほぼ台形	南西3m町道、中間画地		（都）１低専自然保護対策要綱 (30,50)
c	１１８１２２０３２１ -40968	北佐久郡軽井沢町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.3m私道、南西3.5m、二方路		（都）１低専自然保護対策要綱土砂災害警戒区域 (30,50)
d	１１９０３２０３２１ -36965	北佐久郡軽井沢町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、北西4m、二方路		（都）１低専自然保護対策要綱 (30,50)
e	１１９０８２０３２１ -41340	北佐久郡軽井沢町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m未舗装私道、中間画地		（都）１低専自然保護対策要綱 (30,50)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,688	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	16,547	100 [ 97.9]	16,902	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	16,900
b	(　 ) 17,034	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	17,051	100 [ 101.2]	16,849		16,800
c	(　 ) 17,953	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	17,846	100 [ 105.8]	16,868		16,900
d	(　 ) 15,336	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	15,080	100 [ 90.2]	16,718		16,700
e	(　 ) 17,129	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	17,249	100 [ 102.8]	16,779		16,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,800 円／㎡]

軽井沢 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			最近における適切な事例が得られなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		純化された別荘地域である。賃貸物件がほとんどないとともに、行政的条件（第１種低層住居専用地域、軽井沢町自然保護対策要綱）からも方式の適用に馴染まない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ