鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千曲 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０４２０２１８ -47602	千曲市		建付地	（　）	不整形	西18m市道、中間画地		（都）１住居 (70,200)
b	１１８０２２０２１８ -38085	千曲市		建付地	（　）	長方形	南東15m県道、中間画地		（都）近商 (80,200)
c	２２ -41332	長野市		建付地	（　）	不整形	南東30m国道、北東4m、角地		工業 (70,200)
d	１１８１２２０２１８ -40047	千曲市		更地	（　）	ほぼ長方形	東9m国道、中間画地		（都）準工 (60,200)
e	１１９０２２０２１８ -35338	千曲市		更地	（　）	ほぼ台形	東18m県道、南4m、角地		（都）商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,976	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	32,602	100 [ 78.4]	41,584	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,600
b	(　 ) 36,657	100 [ 100.0]	[ 94.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	34,787	100 [ 77.6]	44,829		44,800
c	(　 ) 40,225	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.9]	42,838	100 [ 95.0]	45,093		45,100
d	(　 ) 41,600	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	41,101	100 [ 103.5]	39,711		39,700
e	(　 ) 53,834	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	51,743	100 [ 105.1]	49,232		49,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 43,900 円／㎡]

千曲 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,850,519	1,019,860	3,830,659	2,839,700	990,959	（　0.9722） 963,410	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	18,527,115 円　　　　（　 26,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千曲 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	270.00	Ｓ1	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	200 ％	200 ％	713 ㎡	27.0 m x 28.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸店舗、敷地内駐車場を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括賃貸を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	100.0	270.00	1,580	426,600	2.0	853,200
							1.0	426,600
～

～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		426,600		853,200
								426,600

⑨年額支払賃料	426,600 円　×　12ヶ月　＝　 5,119,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,119,200 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 358,344 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,760,856 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	853,200 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,935 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 426,600 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 81,728 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,850,519 円　　　　（　 6,803 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千曲０２０４８５６　　　　-1	1,288 ( 1,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 85.0]	1,471	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,610 円/㎡　月額支払賃料（　 1,580 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千曲０２０４８５６　　　　-2	1,604 ( 1,601)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,688
c	須坂０２０６９２２　　　　-3	1,450 ( 1,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,534

千曲 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	233,400 円	38,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	255,960 円	5,119,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 161,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 291,700 円	38,900,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	38,900 円	38,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,900 円	38,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,019,860 円　（　　　　　　 1,430 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,900,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,839,700 円（　　　　　 3,983 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,850,519 円
②総費用	1,019,860 円
③純収益　①－②	3,830,659 円
④建物等に帰属する純収益	2,839,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	990,959 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	963,410 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,351 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,527,115 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
千曲 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千曲 5-3

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　内藤　武美

印

TEL.

鑑定評価額

30,600,000 円

１㎡当たりの価格

42,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	34,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千曲市大字桜堂字西沖３６１番１外				②地積　(㎡)	713 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他） (90,200)
	1:1	店舗Ｓ1	中規模な小売店舗等が多い準幹線沿いの商業地域	西18m市道	水道、ガス、下水	屋代 880m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 27.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 730 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

国道１８号背後の商業地域

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

屋代駅南西方

880m

法令

規制

（都）近商
(90,200)

⑤地域要因の将
　来予測

付近に大型スーパーがあるが、交通量は多くなく繁華性も小さい。地域要因に特段の変化は見られないことから
当面現状維持で推移するものと予測する。地価は需給動向から下落傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 44,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は千曲市内の商業地域や商住混在地域を中心として長野市の南部を含む。需要者は地元の事業経営者や法人
のほか広域展開する事業者も挙げられる。比較的新しい広い道路沿いであり、交通量は少ないものの市役所や国道に近
いほか、大型スーパーが近くに立地しており、地域衰退傾向も特に見られないことから不動産需要は安定的である。規
模によるばらつきがあることから市場の中心価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は主に幹線道路沿いを中心とした取引事例から試算しており、説得力があり、実勢を反映している。一方、路
線商業地域は広い敷地に低層店舗を前提とし、高度利用がされていないため収益価格は低く求められた。市場の実態は
立地条件、総額水準等から比準価格水準で取引されることが多い。よって市場性を反映し実証的な比準価格を標準とし
、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連や代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　千曲 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 33,600 円／㎡

[ 97.3]
100

100
[100.0]

100
[ 77.3]

[100.0]
100

42,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     43,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は持ち直しつつあるが店舗事務所ビルや
マンション需要は弱い。１０月台風１９号に
より千曲川東部は床上浸水等甚大な浸水被害
となった。

特に地域要因に変動はない。浸水想定区域内
にあるが水害リスクは標準価格に反映してい
る。２０１９年１０月台風１９号の直接的な
被害はない。

特に個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

千曲 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０９２０２１８ -35913	千曲市		建付地	（　）	長方形	南西17m市道、中間画地		（都）準住居 (70,200)
b	１１８１２２０２１８ -40047	千曲市		更地	（　）	ほぼ長方形	東9m国道、中間画地		（都）準工 (60,200)
c	１１９０７２０２１８ -42837	千曲市		更地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、北東6m、角地		（都）準住居 (70,200)
d	１１８０４２０２１８ -44897	千曲市		建付地	（　）	不整形	西9m国道、東2.5m、二方路		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,000	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	39,840	100 [ 91.1]	43,732	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	43,700
b	(　 ) 41,600	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	41,101	100 [ 105.5]	38,958		39,000
c	(　 ) 39,310	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	37,798	100 [ 83.9]	45,051		45,100
d	(　 ) 45,391	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 95.0]	100 [ 98.9]	47,442	100 [ 88.5]	53,607		53,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,400 円／㎡]

千曲 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,629,491	925,900	3,703,591	2,635,300	1,068,291	（　0.9722） 1,038,593	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	19,972,942 円　　　　（　 28,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千曲 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	250.00	Ｓ1	250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	200 ％	200 ％	713 ㎡	27.0 m x 28.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一括貸しの１階店舗、屋外駐車場を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一括貸しを想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	100.0	250.00	1,610	402,500	3.0	1,207,500
							1.0	402,500
～

～

～

～

計		250.00	100.0	250.00		402,500		1,207,500
								402,500

⑨年額支払賃料	402,500 円　×　12ヶ月　＝　 4,830,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,830,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 289,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,540,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,207,500 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,351 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 402,500 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 77,940 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,629,491 円　　　　（　 6,493 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	長野Ｒ０１０５１８２　　　　-5	2,443 ( 2,436)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,172	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,642 円/㎡　月額支払賃料（　 1,610 円/㎡）　基準階 1 F B
b	長野２公０５８８６　　　　-15	1,698 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	1,626
c	長野２公８０９１　　　　-10	1,838 ( 1,833)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,702

千曲 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	180,500 円	36,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	241,500 円	4,830,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 161,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 270,700 円	36,100,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	36,100 円	36,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,100 円	36,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 925,900 円　（　　　　　　 1,299 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,100,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,635,300 円（　　　　　 3,696 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,629,491 円
②総費用	925,900 円
③純収益　①－②	3,703,591 円
④建物等に帰属する純収益	2,635,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,068,291 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,038,593 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,457 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,972,942 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,000 円／㎡）