鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

千曲 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０４２０２１８ -47602	千曲市		建付地	（　）	不整形	西18m市道、中間画地		（都）１住居 (70,200)
b	１１９０６２０２１８ -42807	千曲市		更地	（　）	ほぼ整形	東10m国道、南7m、角地		（都）準工 (70,200)
c	１１９０７２０２１８ -42808	千曲市		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m県道、南4m、角地		（都）商業 (90,400)
d	１１９０３２０２１８ -36548	千曲市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東8m市道、南西4m、角地		（都）商業 (90,400)
e	１１８１２２０２１８ -40047	千曲市		更地	（　）	ほぼ長方形	東9m国道、中間画地		（都）準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,976	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	32,602	100 [ 100.0]	32,602	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,600
b	(　 ) 16,928	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	16,188	100 [ 57.0]	28,400		28,400
c	(　 ) 24,836	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	23,679	100 [ 92.2]	25,682		25,700
d	(　 ) 35,126	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	33,404	100 [ 97.0]	34,437		34,400
e	(　 ) 41,600	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	41,101	100 [ 118.8]	34,597		34,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,900 円／㎡]

千曲 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,277,135	1,068,532	4,208,603	3,892,720	315,883	（　0.9700） 306,407	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	5,892,442 円　　　　（　 18,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千曲 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	150.00	ＬＳ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	90 ％	400 ％	400 ％	323 ㎡	13.4 m x 24.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階共同住宅（２ＤＫ、平均専有面積５０㎡、全３戸）地域の標準的階層・需給動向を考慮

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	100.0	150.00	1,763	264,450	3.0	793,350
							0.0	0
2～ 2	居宅	150.00	100.0	150.00	1,216	182,400	1.0	182,400
							1.0	182,400
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		446,850		975,750
								182,400

⑨年額支払賃料	446,850 円　×　12ヶ月　＝　 5,362,200 円
⑩a共益費（管理費）	50 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 180,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,542,200 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 332,532 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,209,668 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	975,750 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,172 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 182,400 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 58,295 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,277,135 円　　　　（　 16,338 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千曲２公０５８８６　　　　-4	1,251 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [115.0]	1,219	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,219 円/㎡　月額支払賃料（　 1,216 円/㎡）　基準階 2 F B
b	千曲２公０５８８６　　　　-5	895 ( 895)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,193
c	千曲２公０５８８６　　　　-6	1,026 ( 993)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	1,245

千曲 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	247,000 円	49,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	332,532 円	5,542,200　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 370,500 円	49,400,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	49,400 円	49,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,400 円	49,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,068,532 円　（　　　　　　 3,308 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9700

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0788	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0626 ×　 40 ％　＋　0.0816 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,892,720 円（　　　　　 12,052 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,277,135 円
②総費用	1,068,532 円
③純収益　①－②	4,208,603 円
④建物等に帰属する純収益	3,892,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	315,883 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	306,407 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 949 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,892,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
千曲 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

千曲 5-2

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　奥村　淳

印

TEL.

鑑定評価額

10,500,000 円

１㎡当たりの価格

32,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	千曲市大字戸倉字芝宮２１８５番１				②地積　(㎡)	323 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他） (90,400)
	1:2	店舗兼共同住宅Ｗ2	飲食店、営業所等が多い幹線道路沿いの商業地域	北東16m市道	水道、下水	戸倉 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 160 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 320 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

背後は住宅地域で千曲川沿い
一帯は大規模温泉施設が占め
る

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

戸倉駅南西方

1.3km

法令

規制

（都）商業
(90,400)

⑤地域要因の将
　来予測

新戸倉温泉街の幹線街路沿いで、低層の店舗、営業所、併用住宅等が建ち並ぶ商業地域。温泉利用客の減少から
商況は衰退傾向が続いており、つれて地価は下落が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 33,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は千曲市内の商業地全域。需要者は地元の企業・金融機関あるいは個人事業主が中心である。古くから温泉
観光客を対象とした営業が中心であったが、近年は娯楽形態の変化に伴い客数は減少、商況は悪化している。国道沿い
とは異なり車社会への対応もできないことから業種に関わらず需要は期待できない。小規模店舗需要が考えられるが、
取引の頻度が低く需要の中心となる価格帯の把握が困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法は市内商業地の事例を採用し、比較検討の過程では取引自体の信頼度の軽重も考慮している。一方収益
還元法については、元々賃貸借が一般化している地域でもなく、商況不安も加わり、実現性に疑問があるため参酌する
にとどめる。自用目的の取引が中心となるため、実証的で信頼性のある比準価格を標準とし、収益価格を参酌して本件
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

戸倉・上山田地区の温泉街を中心に景気後退
が一段と鮮明。千曲川流域での台風被害によ
り観光客も減少。人口減少、高齢化、不動産
市況停滞続く。

戸倉上山田温泉の利用客数は減少傾向で、台
風１９号被害以降は「千曲川沿いの温泉街」
というイメージからさらに減少。

個別的要因に変動はない。都市計画道路に接
面するが拡幅済で価格への影響ない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

千曲 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１８１０２０２１８ -38104	千曲市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m未舗装私道、中間画地		（都）商業 (80,240)
b	１１９０７２０２１８ -42808	千曲市		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m県道、南4m、角地		（都）商業 (90,400)
c	１１９０９２０２１８ -35913	千曲市		建付地	（　）	長方形	南西17m市道、中間画地		（都）準住居 (70,200)
d	１１９０６２０２１８ -42603	千曲市		更地	（　）	不整形	南東16m市道、中間画地		（都）準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,758	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	24,445	100 [ 94.0]	26,005	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	26,000
b	(　 ) 24,836	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	23,679	100 [ 98.0]	24,162		24,200
c	(　 ) 40,000	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	39,840	100 [ 109.3]	36,450		36,500
d	(　 ) 32,508	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	35,831	100 [ 109.3]	32,782		32,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,400 円／㎡]

千曲 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の商業地で原価法の適用が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,241,072	884,726	3,356,346	3,044,100	312,246	（　0.9453） 295,166	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	5,676,269 円　　　　（　 17,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

千曲 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	135.00	Ｓ2	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	90 ％	400 ％	400 ％	323 ㎡	13.4 m x 24.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗部分はフロア貸、事務所部分は各室部分貸、屋外駐車場は来客兼用、地域の標準的階層、需給動向等考慮

⑦有効率　 92.5 ％
の理由

共用部分としての内階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.00	97.0	130.95	1,642	215,020	3.0	645,060
							0.0	0
2～ 2	事務所	135.00	88.0	118.80	1,347	160,024	3.0	480,072
							0.0	0
～

～

～

計		270.00	92.5	249.75		375,044		1,125,132
								0

⑨年額支払賃料	375,044 円　×　12ヶ月　＝　 4,500,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 249.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,500,528 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 270,032 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,230,496 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,125,132 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,576 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,241,072 円　　　　（　 13,130 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	千曲０２０４８５６　　　　-2	1,604 ( 1,601)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,691	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,646 円/㎡　月額支払賃料（　 1,642 円/㎡）　基準階 1 F B
b	千曲０２０４８５６　　　　-1	1,288 ( 1,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,640
c	千曲２公８０９１　　　　-3	1,261 ( 1,259)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 77.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,606

千曲 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	208,500 円	41,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	225,026 円	4,500,528　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 55,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 312,700 円	41,700,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	41,700 円	41,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,700 円	41,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 884,726 円　（　　　　　　 2,739 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,044,100 円（　　　　　 9,424 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,241,072 円
②総費用	884,726 円
③純収益　①－②	3,356,346 円
④建物等に帰属する純収益	3,044,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	312,246 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	295,166 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 914 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,676,269 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,600 円／㎡）