鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

塩尻 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０６２０２１５ -43831	塩尻市		更地	（　）	長方形	東14.3m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	１１９０４２０２１５ -48996	塩尻市		更地	（　）	ほぼ台形	北東8m市道、北8m、角地		１住居 (70,200)
c	１１９０１２０２１５ -42330	塩尻市		建付地	（　）	不整形	西11.7m国道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１１８１０２０２１５ -39345	塩尻市		更地	（　）	ほぼ整形	西4.3m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,496	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	46,268	100 [ 104.1]	44,446	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	45,300
b	(　 ) 51,483	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	52,101	100 [ 105.7]	49,291		50,300
c	(　 ) 43,435	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	50,550	100 [ 107.9]	46,849		47,800
d	(　 ) 35,010	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	34,632	100 [ 75.9]	45,628		46,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.1	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.8	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.2	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,700 円／㎡]

塩尻 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,995,038	575,000	2,420,038	2,121,370	298,668	（　0.9720） 290,305	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,806,100 円　　　　（　 24,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

塩尻 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	96.00	ＬＳ2	192.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居地区計画等緑地協定	60 ％	200 ％	200 ％	240 ㎡	13.4 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＤＫ、４８㎡）４世帯、敷地内駐車場付共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	96.00	100.0	96.00	1,323	127,000	1.0	127,000
							1.0	127,000
2～ 2	共同住宅	96.00	100.0	96.00	1,323	127,000	1.0	127,000
							1.0	127,000
～

～

～

計		192.00	100.0	192.00		254,000		254,000
								254,000

⑨年額支払賃料	254,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,048,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,048,000 円　　×　　 5.8 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 176,784 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,871,216 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	254,000 円　×　　 94.2 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,393 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 254,000 円　×　　 94.2 ％　　×　　　 0.5075　＝　 121,429 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,995,038 円　　　　（　 12,479 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	塩尻（共）　　　　-2	1,457 ( 1,397)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,322	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,380 円/㎡　月額支払賃料（　 1,323 円/㎡）　基準階 2 F B
b	塩尻（共）　　　　-7	1,473 ( 1,412)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,473
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

塩尻 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,100 円	30,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	152,400 円	3,048,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 245,600 円	30,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	30,700 円	30,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,700 円	30,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 575,000 円　（　　　　　　 2,396 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,700,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,121,370 円（　　　　　 8,839 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,995,038 円
②総費用	575,000 円
③純収益　①－②	2,420,038 円
④建物等に帰属する純収益	2,121,370 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	298,668 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	290,305 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,210 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,806,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
塩尻 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

塩尻 -8

長野県

長野第２

氏名

不動産鑑定士　大日方　一成

印

TEL.

鑑定評価額

11,200,000 円

１㎡当たりの価格

46,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	37,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	塩尻市大字広丘高出字下村１９３８番１８				②地積　(㎡)	240 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）地区計画等緑地協定
	1:1.5	住宅ＬＳ2	戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	東6m市道	水道、下水	広丘 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 10 ｍ、南 50 ｍ、北 55 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.4 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

新興の分譲住宅団地

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

広丘駅南東方

2.2km

法令

規制

１住居
(60,200)
地区計画等
緑地協定

⑤地域要因の将
　来予測

塩尻市広丘地区の住宅地に対する需要は旺盛で、近接する類似地域では高目の取引価格も散見される。開発素地
が減少して、供給が絞られてきたことから、当面の間、地価は上昇傾向を継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 46,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、塩尻市の住宅地域の他、松本市南部の住宅地域も含まれる。需要者は、塩尻市内に居住又は通勤する一
次取得者が中心である。塩尻市の特に広丘地区では、人口の流入が多く、住宅地に対する需要は旺盛である。新興分譲
住宅団地の供給は多いが、需要に追い付かず、地域によっては需給がひっ迫して高値の取引も散見される。市場での需
要の中心となる価格帯は、土地のみで１１００万円前後、新築戸建住宅で３５００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

塩尻市では土地既得者によるアパート経営が多く、純収益が土地に十分に配分されない低い賃料水準が形成されている
ため、収益価格は低く試算された。比準価格は、類似地域で現実に生起した取引事例に基づき試算したもので、実証的
である。また、近隣地域は利便性や居住の快適性等が重視される住宅地域で、自用目的の取引が中心である。以上より
、比準価格を標準とし、収益価格は参酌に留め、代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　塩尻 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 58,400 円／㎡

[102.4]
100

100
[102.0]

100
[127.3]

[102.0]
100

47,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の中心部を含む市街化区域では強い住宅地
需要が見られ、土地区画整理事業等による宅
地供給も多いが、需給関係は堅調である。

特に変動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

塩尻 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０２２０２１５ -36371	塩尻市		更地	（　）	長方形	東14m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	１１８０５２０２１５ -38112	塩尻市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5.6m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	１１８０３２０２１５ -37413	塩尻市		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	１１８０３２０２１５ -37420	塩尻市		更地	（　）	不整形	西4m市道、中間画地		１低専 (40,60)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,499	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	46,453	100 [ 100.9]	46,039	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	47,000
b	(　 ) 40,384	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	43,955	100 [ 100.0]	43,955		44,800
c	(　 ) 46,459	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	46,685	100 [ 99.0]	47,157		48,100
d	(　 ) 45,550	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	52,383	100 [ 104.5]	50,127		51,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,700 円／㎡]

塩尻 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成後長期間が経過し、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,984,547	575,865	2,408,682	2,121,370	287,312	（　0.9720） 279,267	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,585,340 円　　　　（　 23,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

塩尻 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	96.00	ＬＳ2	192.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居地区計画等緑地協定	60 ％	200 ％	200 ％	240 ㎡	13.4 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫファミリータイプ、平均専有面積４８㎡、４戸、敷地内駐車場付共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	96.00	100.0	96.00	1,331	127,776	1.0	127,776
							1.0	127,776
～

～

～

～

計		192.00	100.0	192.00		255,552		255,552
								255,552

⑨年額支払賃料	255,552 円　×　12ヶ月　＝　 3,066,624 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,066,624 円　　×　　 6.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 205,464 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,861,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	255,552 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,384 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 255,552 円　×　　 93.3 ％　　×　　　 0.5075　＝　 121,003 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,984,547 円　　　　（　 12,436 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	塩尻（共）　　　　-7	1,473 ( 1,412)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,339	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,390 円/㎡　月額支払賃料（　 1,331 円/㎡）　基準階 2 F B
b	塩尻（共）　　　　-8	1,580 ( 1,547)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,436
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

塩尻 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,800 円	30,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	122,665 円	3,066,624　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 245,600 円	30,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	30,700 円	30,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,700 円	30,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 575,865 円　（　　　　　　 2,399 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9720

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,700,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0691	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 45 ％　＋　0.0710 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,121,370 円（　　　　　 8,839 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,984,547 円
②総費用	575,865 円
③純収益　①－②	2,408,682 円
④建物等に帰属する純収益	2,121,370 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	287,312 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	279,267 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,164 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,585,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,300 円／㎡）