別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月14日 提出
塩尻 -7 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
塩尻 -7 長野県 長野第2 氏名  不動産鑑定士 大日方 一成 印  TEL.
鑑定評価額 7,240,000 円  1㎡当たりの価格 15,400 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
塩尻市大字上西条字道端266番1外
②地積
 (㎡)
470  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(60,200)

(その他)
生活機能維持区域



3.5:1
住宅

W2
農家住宅及び一般住
宅が混在する住宅地
東6m市道 水道、下水 みどり湖

100m
(2)



①範囲 東    50 m、西    50 m、南   100 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    28.0 m、奥行 約    17.0 m、規模         500 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
郊外の既成集落地域

6m市道 交通

施設
みどり湖駅南方

100m
法令

規制
「調区」 
(60,200)
生活機能維持区域

⑤地域要因の将
 来予測
市街地中心部から離れた市街化調整区域に存し、地縁的選好性が強いため需要者は限定され、地価が上昇する可
能性は小さいが、既に地価水準が低く、下げ余地も小さいため、当面は地価は底堅いものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            15,400 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、塩尻市の既成集落地域であり、価格水準から市街化調整区域が中心である。需要者としては、地縁的選
好性を有する地元居住者やその親族等が中心であるが、一般住宅需要者も想定可能である。市街地から離れた農家集落
地域では、人口が減少して高齢化が進み、農家住宅地の需要は減退しているが、市街化区域内の旺盛な住宅地需要は、
市街化調整区域にも及び、一定の需要も見られる。規模等の個別性が強く、需要の中心的な価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は、農家住宅主体の既成集落地域で、アパート等がなく、行政的条件より収益物件の想定が困難であるため、
収益価格は試算しなかった。比準価格は、類似地域において現実に生起した取引事例に基づき試算したもので、実証的
で規範性が高い。また、近隣地域は、地縁的選好性や居住の快適性等が重視される住宅地域であり、自用目的の取引が
中心である。よって、比準価格を採用し、類似標準地等との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           15,400 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
市の中心部を含む市街化区域では強い住宅地
需要が見られ、土地区画整理事業等による宅
地供給も多いが、需給関係は堅調である。


特に変動要因はない。




個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 塩尻 -7 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 11901
20215
-42655
塩尻市

建付


  
(           ) 
不整形 北3.8m市道、
東4.5m、角地




「調区」 

(70,200)
b 11901
20215
-42482
塩尻市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南東6.2m県道
、東5.3m、
角地



「調区」 

(70,200)
c 11807
20215
-42698
塩尻市

建付


  
(           ) 
不整形 北4.6m未舗装
私道、
中間画地



「調区」 

(60,200)
d 11812
20215
-41144
塩尻市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 北東10m県道、
南西2.5m、
角地



「調区」 

(70,200)
e 11808
20215
-43442
塩尻市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 西3m市道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
16,165  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.8]

16,361 
100
[ 100.8]

16,231 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

16,200 
b (            
9,075  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  70.0]
100
[  92.1]

14,076 
100
[  94.0]

14,974 

15,000 
c (            
4,363  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  80.0]
100
[  63.0]

8,657 
100
[  59.9]

14,452 

14,500 
d (            
19,115  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.9]

19,502 
100
[ 123.5]

15,791 

15,800 
e (            
7,488  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  85.0]
100
[  76.0]

11,591 
100
[  83.8]

13,832 

13,800 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -1.0 環境      +5.0
画地      -1.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -2.0 環境      -5.0
画地      -7.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   -2.0 環境     -35.0
画地     -37.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近   -2.0 環境     +20.0
画地      -1.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   -2.0 環境     -10.0
画地     -22.4 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      15,400 円/㎡]  



塩尻 -7 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成集落地域の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
農家集落で賃貸住宅が無く、賃貸市場が成熟していないことに加え、市街化調整区域の指定をうけているため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
塩尻 -7 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
塩尻 -7 長野県 長野第2 氏名  不動産鑑定士 奥原 清 印  TEL.
鑑定評価額 7,240,000 円  1㎡当たりの価格 15,400 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
塩尻市大字上西条字道端266番1外
②地積
 (㎡)
470  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
「調区」 
(60,200)

(その他)
生活機能維持区域



3.5:1
住宅

W2
農家住宅及び一般住
宅が混在する住宅地
東6m市道 水道、下水 みどり湖

100m
(2)



①範囲 東    50 m、西    50 m、南   100 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    44.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         470 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特記すべき事項は無い。

6m市道 交通

施設
みどり湖駅南方

100m
法令

規制
「調区」 
(60,200)
生活機能維持区域

⑤地域要因の将
 来予測
地縁的選好性が強く働く市街化調整区域内の農家集落地域ではあるが、駅に比較的近く利便性が高い地域で割安
感があることから、今後地価は下げ止まり傾向に向かうものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            15,400 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 ①同一需給圏は、塩尻市市街化調整区域及び隣接市町村農家集落地域圏域と判定した。②需要者の中心は、地縁関係者
が過半ではあるが低コストの住宅を求める一次所得者も想定される。③郊外の農家集落地域では人口が減少し、高齢化
も進んで、土地需要は減退しているが、市街化区域内の旺盛な住宅地需要は、近接する市街化調整区域にも及んでいる
。④需給の中心となる価格帯は、契約当事者の事情、画地規模等個別差があり、一定の水準は見出し難い。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は比較的画地規模の大きな旧来の農家集落地域であり、取引の実態は快適性、利便性を選別基準とした自用目
的の取引が支配的である。一方収益価格については、賃貸市場は未成熟であり、収益用途も少ないことから、収益用建
物を想定すること自体が経済合理性に沿わないものと思われる。したがって収益還元法は適用しない。本件では市場実
態を反映した比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           15,400 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
郊外の調整区域は人口減と高齢化により需要
も低迷しているが、調整区域でも市街地に近
接する住宅地に対しては根強い需要がみられ
る。

現在特別な地域変動要因は見られない。




個別的要因に変動は無い。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 塩尻 -7 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 11901
20215
-42482
塩尻市

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 南東6.2m県道
、東5.3m、
角地



「調区」 

(70,200)
b 11811
20215
-43946
塩尻市

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 西13.5m国道、
中間画地




「調区」 

(60,200)
c 11901
20215
-42655
塩尻市

建付


  
(           ) 
不整形 北3.8m市道、
東4.5m、角地




「調区」 

(70,200)
d 11812
20215
-41144
塩尻市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 北東10m県道、
南西2.5m、
角地



「調区」 

(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
9,075  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  70.0]
100
[  92.1]

14,076 
100
[  99.2]

14,190 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

14,200 
b (            
14,014  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  85.0]
100
[ 100.0]

16,487 
100
[ 103.9]

15,868 

15,900 
c (            
16,165  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.8]

16,361 
100
[ 104.0]

15,732 

15,700 
d (            
19,115  
100
[ 100.0]
[ 100.9]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.9]

19,502 
100
[ 123.1]

15,842 

15,800 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.2 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地      -7.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +6.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.5 交通・接近   -2.0 環境     +10.0
画地      -1.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.7 交通・接近   -2.0 環境     +20.0
画地      -1.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      15,400 円/㎡]  



塩尻 -7 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既存農家集落内であり土地の再調達原価が把握できないため不適用。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
農家集落で賃貸需要が無く、賃貸市場が成熟していないことに加え、市街化調整区域の指定を受けているため非
適用。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ