鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

飯山 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１７１２２０２１３ -38378	飯山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、西18m、角地		（都）商業 (90,400)
b	１１８０１２０２１３ -41417	飯山市		更地	（　）	長方形	東15m市道、南15m、角地		（都）１住居地区計画等 (70,200)
c	１１７０５２０２１３ -39527	飯山市		更地	（　）	ほぼ台形	北東16m市道、中間画地		（都）１住居 (70,200)
d	１１８０２２０２１３ -38238	飯山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e	１１９０１２０２１３ -41578	飯山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、西4m、角地		（都）商業 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,430	100 [ 100.0]	[ 95.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	32,224	100 [ 114.5]	28,143	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	28,100
b	(　 ) 33,220	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	30,626	100 [ 112.9]	27,127		27,100
c	(　 ) 32,522	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	31,685	100 [ 110.8]	28,597		28,600
d	(　 ) 28,392	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	26,891	100 [ 95.4]	28,188		28,200
e	(　 ) 18,424	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	18,576	100 [ 77.5]	23,969		24,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 +8.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,000 円／㎡]

飯山 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,240,620	1,350,600	4,890,020	4,628,200	261,820	（　0.9453） 247,498	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	4,759,577 円　　　　（　 12,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

飯山 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	220.00	Ｓ2	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	80 ％	400 ％	400 ％	393 ㎡	11.2 m x 34.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、フロア貸。地域の標準的階層等を考慮。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	220.00	85.0	187.00	1,545	288,915	2.0	577,830
							0.0	0
2～	事務所	220.00	90.0	198.00	1,391	275,418	2.0	550,836
							0.0	0
～

～

～

計		440.00	87.5	385.00		564,333		1,128,666
								0

⑨年額支払賃料	564,333 円　×　12ヶ月　＝　 6,771,996 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 385.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,771,996 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 541,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,230,236 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,128,666 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,384 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,240,620 円　　　　（　 15,879 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	中野０２０６９２２　　　　-1	1,643 ( 1,614)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,524	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,548 円/㎡　月額支払賃料（　 1,545 円/㎡）　基準階 1 F B
b	中野０２０６９２２　　　　-2	1,622 ( 1,621)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,639
c	須坂０２０６９２２　　　　-3	1,450 ( 1,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,482

飯山 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	317,000 円	63,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	338,600 円	6,771,996　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 507,200 円	63,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	63,400 円	63,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,400 円	63,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,350,600 円　（　　　　　　 3,437 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,400,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,628,200 円（　　　　　 11,777 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,240,620 円
②総費用	1,350,600 円
③純収益　①－②	4,890,020 円
④建物等に帰属する純収益	4,628,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	261,820 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	247,498 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 630 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,759,577 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
飯山 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

飯山 5-1

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　赤羽根　資裕

印

TEL.

鑑定評価額

11,000,000 円

１㎡当たりの価格

27,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	飯山市大字飯山字本町１１７３番１				②地積　(㎡)	393 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3	店舗Ｓ2	小売店舗等が建ち並ぶ中心的商業地域	東16m市道、北側道	水道、下水	飯山 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

当市中心商業地域であった本
町商店街

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

飯山駅北東方

1.1km

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

静間地区への店舗集中に加え、中核店舗がある飯山駅前地域の各種整備効果が定着する一方で、本地域の繁華性
は依然として低く、水害の影響もあって、収益性低下に歯止めがかからず、地価は継続下落。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、飯山市中心市街地あるいはこれに準ずる位置にある既成商業地域で、周辺市町村熟成商業地域との関連
も認められる。需要者は、衰退地域動向を受けて地元事業者・中小法人が中心となる。堅調な動向を示す郊外路線商業
地域及び飯山駅周辺地域への消費流出が続き、本地域の需要動向は、周辺地域の台風１９号の浸水被害の影響もあり低
調である。需要水準総額に関しては、取引が殆ど行われない状況にあるため、中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格に関しては、取引事例が稀少な中で、当市類似状況下にある地域の事例を中心に求めたもので、一定程度実証
性ある試算が行われた。収益価格は、アーケード街である本地域の特性と商況衰退により容積率を十分に活用した投資
採算性ある建物の想定が困難なことから試算価格も低水準となった。よって、実証性ある比準価格を中心に、衰退商況
を踏まえ、収益価格を関連付け、単価と総額の関連にも留意し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

静間地区幹線道路沿い地域の活況と飯山駅前
地域の活性化に対し、既存商業地域の空洞化
には、全く歯止めがかかっていない。

水害による浸水は免れたが、周辺地域の市役
所周辺においては最大１ｍ程度の浸水が発生
した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

飯山 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０１２０２１３ -41578	飯山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、西4m、角地		（都）商業 (90,300)
b	１１９０４２０２１３ -48196	飯山市		更地	（　）	袋地等	北西4.1m市道、中間画地		（都） (70,200)
c	１１８０１２０２１３ -41417	飯山市		更地	（　）	長方形	東15m市道、南15m、角地		（都）１住居地区計画等 (70,200)
d	１１７１２２０２１３ -38378	飯山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、西18m、角地		（都）商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 18,424	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	18,576	100 [ 66.6]	27,892	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	27,900
b	(　 ) 13,699	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 85.9]	15,740	100 [ 55.6]	28,309		28,300
c	(　 ) 33,220	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	30,626	100 [ 104.7]	29,251		29,300
d	(　 ) 35,430	100 [ 100.0]	[ 95.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	32,224	100 [ 110.2]	29,241		29,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,800 円／㎡]

飯山 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成中心商業地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,247,882	1,351,712	4,896,170	4,628,200	267,970	（　0.9453） 253,312	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	4,871,385 円　　　　（　 12,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

飯山 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	220.00	Ｓ2	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	80 ％	400 ％	400 ％	393 ㎡	11.2 m x 34.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸し。１階店舗、２階事務所。駐車場付。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	85.0	187.00	1,546	289,102	3.0	867,306
							0.0	0
2～ 2	事務所	220.00	90.0	198.00	1,391	275,418	3.0	826,254
							0.0	0
～

～

～

計		440.00	87.5	385.00		564,520		1,693,560
								0

⑨年額支払賃料	564,520 円　×　12ヶ月　＝　 6,774,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 385.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,774,240 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 541,939 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,232,301 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,693,560 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,581 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,247,882 円　　　　（　 15,898 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	須坂０２０６９２２　　　　-3	1,450 ( 1,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,454	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,550 円/㎡　月額支払賃料（　 1,546 円/㎡）　基準階 1 F B
b	飯山Ｒ０２公８０９１　　　　-4	1,431 ( 1,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,586
c	飯山Ｒ０２公８０９１　　　　-6	1,391 ( 1,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,627

飯山 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	317,000 円	63,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	338,712 円	6,774,240　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 507,200 円	63,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	63,400 円	63,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,400 円	63,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,351,712 円　（　　　　　　 3,439 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,400,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,628,200 円（　　　　　 11,777 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,247,882 円
②総費用	1,351,712 円
③純収益　①－②	4,896,170 円
④建物等に帰属する純収益	4,628,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	267,970 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	253,312 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 645 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,871,385 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,400 円／㎡）