別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月14日 提出
大町 5-1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大町 5-1 長野県 長野第2 氏名  不動産鑑定士 宮坂 祐里 印  TEL.
鑑定評価額 4,820,000 円  1㎡当たりの価格 22,200 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
18,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
大町市大町3215番1
②地積
 (㎡)
217  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 商業
(80,400)
準防

(その他)



(100,400)

1:1.5
店舗

W2
小売店舗、事務所等
が建ち並ぶ商業地域
西16m県道 水道、ガス、下水 信濃大町

270m
(2)



①範囲 東    20 m、西    20 m、南   100 m、北   100 m ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         220 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

16m県道 交通

施設
信濃大町駅北方

270m
法令

規制
(都) 商業
(100,400)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
信濃大町駅に近い旧来からの商店街で、空き店舗等も見られるが、当面は現状にて推移するものと思われる。郊
外大型店への顧客の流出、高齢化の進展等から、商況は低調で、地価は下落傾向を継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            22,200 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大町市及びその周辺町村の商業地域であるが、強い代替性が認められるのは、信濃大町駅周辺商業地域で
ある。需要者の中心は、地元を主とする事業者が過半であるが、住宅用途の需要者も想定される。需給動向は、店舗閉
店等も多く潜在的な供給が見られる一方、商業用途の需要は低調で、需給は弱含み傾向。需要の中心となる価格帯は、
成立する取引自体が少ないことに加え、規模、用途や個別の事情が反映される傾向が強いため把握は困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該地域は自用の店舗及び店舗併用住宅等が中心であり、店舗、事務所等の賃貸物件は少なく、商業向けの賃貸市場は
成熟しているとはいえないため、収益還元法は適用しない。比準価格は実際の取引事例に基づき実証的である。当該地
域は、自用目的の取引が中心で、取引価格水準を指標に価格決定されることが一般的である。以上より、市場の実態を
反映した比準価格を標準とし、前年価格との均衡等にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           22,600 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
大町市の人口は減少傾向にあり、特に生産年
齢人口の減少が著しく、地域経済の低迷も続
いている。宅地需要も低調であり、需給は弱
含み傾向。

信濃大町駅前にビジネスホテル建設中(20
20年5月開業予定)。フレスポ大町開業後
も周辺への波及は見られない。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.8 %  %
3 試算価格算定内訳 大町 5-1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 11905
20212
-33990
大町市

建付


  
(           ) 
長方形 東3.3m市道、
中間画地




(都) 商業

(80,240)
b 11906
20212
-44113
大町市

建付


  
(           ) 
不整形 南3.5m市道、
南西3.2m、
東2.5m、
三方路


(都) 商業

(90,240)
c 11810
20212
-39603
大町市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西16m県道、
中間画地




(都) 商業

(80,400)
d 11807
20212
-42876
大町市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西7m市道、
中間画地




(都) 2住居

(60,200)
e 11803
20212
-37790
大町市

底地


  
(           ) 
ほぼ台形 北7.5m市道、
中間画地




(都) 1住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
23,701  
100
[ 100.0]
[  98.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

23,322 
100
[ 100.8]

23,137 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

23,100 
b (            
12,981  
100
[ 100.0]
[  99.0]
100
100
[  65.0]
100
[  89.1]

22,190 
100
[  96.0]

23,115 

23,100 
c (            
15,012  
100
[ 100.0]
[  97.6]
100
100
[  65.0]
100
[ 100.0]

22,541 
100
[ 100.0]

22,541 

22,500 
d (            
23,160  
100
[ 100.0]
[  97.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

22,535 
100
[ 102.9]

21,900 

21,900 
e (      21,255
21,255  
100
[ 100.0]
[  96.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

20,554 
100
[  95.1]

21,613 

21,600 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近    0.0 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地     -10.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境      +5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -3.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      22,200 円/㎡]  



大町 5-1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
旧来からの商店街の中にあり、自己使用の小規模な店舗等が多く、賃貸物件はほとんど見られず、賃貸市場が未
熟成であるので試算は行わなかった。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
大町 5-1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大町 5-1 長野県 長野第2 氏名  不動産鑑定士 郷間 智吏 印  TEL.
鑑定評価額 4,820,000 円  1㎡当たりの価格 22,200 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
18,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
大町市大町3215番1
②地積
 (㎡)
217  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 商業
(80,400)
準防

(その他)



(100,400)

1:1.5
店舗

W2
小売店舗、事務所等
が建ち並ぶ商業地域
西16m県道 水道、ガス、下水 信濃大町

270m
(2)



①範囲 東    20 m、西    20 m、南   100 m、北   100 m ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         220 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

16m県道 交通

施設
信濃大町駅北方

270m
法令

規制
(都) 商業
(100,400)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
信濃大町駅に近い商業地域として熟成しており、地域要因に大きな変動等は認められず、周辺では閉鎖する店舗
がみられる。地価水準は引き続き下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            22,200 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は大町市及び池田町、松川村、安曇野市の商住混在地域を含む商業地域である。需要者の中心は自己
利用を目的に購入する事業者等が中心である。中心市街地の商業地域は閉鎖する店舗も目立っており、郊外店舗への顧
客流出に歯止めがかからず商況は悪化しており、不動産需給は停滞している。このため、取引件数は少なく個別性の強
い取引が目立つことから売買価格水準にばらつきがあり、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は、自己利用の低層店舗等が多く建ち並ぶ旧来からの商業地域に所在しており、賃貸を想定した市場参加者は
認められず、総収益の査定に説得力が認められないため収益還元法は適用しなかった。比準価格は類似性を有する同一
需給圏内の取引事例に基づき試算されており、市場の取引実態を反映した説得力の高い価格である。よって、比準価格
を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           22,600 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
景気は緩やかに回復しているが、一部に弱さ
もみられる。大町市内の商業地の商況は低迷
しており、不動産需給は停滞している。


信濃大町駅に近い商業地域で、顧客離れによ
る商況の低迷は顕著である。地価水準につい
ては下落傾向である。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.8 %  %
3 試算価格算定内訳 大町 5-1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 11906
20212
-44044
大町市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西12m県道、
中間画地




(都) 準工

(60,200)
b 11807
20212
-42876
大町市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西7m市道、
中間画地




(都) 2住居

(60,200)
c 11808
20212
-43859
大町市

更地


  
(           ) 
不整形 南東14m国道、
中間画地




(都) 

(60,200)
d 11803
20212
-37790
大町市

底地


  
(           ) 
ほぼ台形 北7.5m市道、
中間画地




(都) 1住居

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
10,903  
100
[ 100.0]
[  98.9]
100
100
[  70.0]
100
[  80.0]

19,255 
100
[  86.2]

22,338 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

22,300 
b (            
23,160  
100
[ 100.0]
[  97.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

22,535 
100
[  98.9]

22,786 

22,800 
c (            
16,637  
100
[ 100.0]
[  98.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

16,354 
100
[  76.6]

21,350 

21,400 
d (      21,255
21,255  
100
[ 100.0]
[  96.7]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

20,554 
100
[  89.4]

22,991 

23,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -2.0 環境     -12.0
画地     -20.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -1.0 環境      +3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -4.0 環境     -21.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.15 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   -3.0 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      22,200 円/㎡]  



大町 5-1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
旧来からの商店街で、賃貸を想定した市場参加者はおらず、賃貸市場も未成熟であるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ