別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 信州中野 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   信州中野 -3 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　赤羽根　資裕 印  TEL.

鑑定評価額 5,290,000 円  １㎡当たりの価格 35,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和元年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中野市大字吉田字柿ノ木７６１番１ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート が混在する郊外の住 宅地域 北西4m市道 水道、下水 信州中野 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 商業施設等が多い幹線道路沿 い地域に近い地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 信州中野駅北方 1.3km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内画地状況・街路状態にやや難があり、共同住宅も見られる環境下にあるが、商業施設等の接近性に優れ、 居住利便性が認められる地域として、需要が顕在化しやすく地価は安定的局面。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市中心市街地北方郊外住宅地域及びその周辺地域がその圏域となる。需要者は、市内居住者が中心とな るが、積雪の多さを嫌う県北部市町村よりの需要もあり、周辺地域では小規模開発が散発的に行われている。街路状態 にやや難があるが、西方幹線道路沿い地域を中心に各種商業施設が立地し、居住利便性に優れることから、需要は安定 局面にある。需要水準総額は、土地のみで５００万円～８００万円、土地建物で２０００万円程度と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にアパートが認められるが、標準地は共同住宅利用を行うには画地規模が小さく、市場性あるアパートの想定は困 難で、収益価格の試算は行わなかった。本地域は、戸建住宅利用が中心となる地域として、居住快適性が重視され、自 己使用目的取引が多く、類似地域に信頼性ある取引事例が求められた。よって、評価額の決定にあたっては、本地域の 要因を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連に留意し、評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　信州中野 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,600 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [104.0] 100 [108.2] [101.0] 100 32,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少傾向は継続。北部市町村よりの宅地 需要があり、中心・郊外地域にて小規模宅地 開発が散発的に行われ、住宅着工件数は安定 的に推移。 地域に変動要因は認められない。周辺地域の 商業施設等の配置は良好で、需要は顕在化し やすく、地価は安定的局面に入りつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％