鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

駒ケ根 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０６２０２１０ -44691	駒ケ根市		建付地	（　）	不整形	南東15m国道、中間画地		（都）１住居 (70,200)
b	１１９０４２０２１０ -49976	駒ケ根市		建付地	（　）	長方形	西15m国道、中間画地		（都）近商 (100,200)
c	１１８１０２０２１０ -40121	駒ケ根市		建付地	（　）	不整形	西7m市道、北4.3m、角地		（都）商業 (90,400)
d	１１８０５２０２１０ -38609	駒ケ根市		底地	（　）	不整形	東15.5m国道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e	１１８０４２０２１０ -47217	駒ケ根市		建付地	（　）	不整形	西15m国道、北東5.4m、角地		（都）１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 14,000	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 50.0]	100 [ 90.0]	30,707	100 [ 109.1]	28,146	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	28,700
b	(　 ) 26,499	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	32,528	100 [ 115.0]	28,285		28,900
c	(　 ) 26,066	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 105.0]	29,976	100 [ 106.4]	28,173		28,700
d	(　 8,990) 17,980	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	22,871	100 [ 105.9]	21,597		22,000
e	(　 ) 10,263	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ 60.0]	100 [ 71.4]	22,998	100 [ 81.9]	28,081		28,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.2	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.2	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.3	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.2	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,700 円／㎡]

駒ケ根 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,732,703	908,220	3,824,483	3,586,440	238,043	（　0.9726） 231,521	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	4,539,627 円　　　　（　 17,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

駒ケ根 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	261 ㎡	18.0 m x 15.5 m	前面道路：市道　 12.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

事務所：フロアー貸し、居宅：ファミリータイプ、２ＤＫ、約４５㎡、駐車場６台を想定

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

３階建建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	100.00	85.0	85.00	2,000	170,000	3.0	510,000
							1.0	170,000
2～ 3	居宅	100.00	90.0	90.00	1,400	126,000	2.0	252,000
							1.0	126,000
～

～

～

計		300.00	88.3	265.00		422,000		1,014,000
								422,000

⑨年額支払賃料	422,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,064,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 265.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,064,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 420,312 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,643,688 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,014,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,298 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 422,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 79,717 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,732,703 円　　　　（　 18,133 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	駒ケ根（事）　　　　-1	1,812 ( 1,804)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,008	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,039 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	駒ケ根（事）　　　　-2	3,080 ( 3,001)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [145.0]	100 [100.0]	2,124
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

駒ケ根 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	247,000 円	49,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	151,920 円	5,064,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 395,200 円	49,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	49,400 円	49,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,400 円	49,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 908,220 円　（　　　　　　 3,480 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,586,440 円（　　　　　 13,741 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,732,703 円
②総費用	908,220 円
③純収益　①－②	3,824,483 円
④建物等に帰属する純収益	3,586,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	238,043 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	231,521 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 887 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,539,627 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
駒ケ根 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

駒ケ根 5-2

長野県

長野第２

氏名

不動産鑑定士　寺沢　秀文

印

TEL.

鑑定評価額

7,310,000 円

１㎡当たりの価格

28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	駒ケ根市北町１４７８９番３外｢北町１１－１３｣				②地積　(㎡)	261 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準住居 (60,200) 準防（その他） (80,200)
	1.2:1	事務所兼住宅Ｓ2	低層店舗併用住宅、住宅等が混在する商業地域	東12.2m市道、南側道	水道、下水	駒ケ根 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 80 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層事務所兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２．２ｍ市道

交通

施設

駒ケ根駅北方

300m

法令

規制

（都）準住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駒ヶ根中心市街地内の低層事務所併用住宅、事業所等主体の路線商業地域であるも、当該地域内における業務用
地需要は比較的弱く、先行き不透明等をも反映して地価水準は引き続き下落傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層事務所兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 16,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、市内の幹線街路沿いの路線商業地域及び既存の商業地域で、需要者の中心は地元事業者が主体。当市
における商業中心はインターアクセス道路沿い並びに国道１５３号伊南バイパス沿い等の郊外路線商業地へと移行して
おり、既成市街地内の業務用地需要は減少しているため、地価水準は下落傾向が続いている。上記のような需給関係を
反映する中で、最近の業務用地の取引は極めて僅少かつ個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　対象近隣地域周辺は商況等も長期低迷傾向にあり、極めて少ない商業地取引も自用目的での取引が大半である。また
地域内における数少ない賃貸物件等も長引く不況、物件自体の老朽化等により空室も見られ、収益性も低下している。
よって現実の市場の取引実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を
踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊那 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 31,200 円／㎡

[ 97.8]
100

100
[100.0]

100
[111.2]

[102.0]
100

28,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     28,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気先行きに対する不透明感等があるも大都
市部等では地価回復基調が続く。地方地価も
一部に上昇も見られる一方で下落もある等地
域間格差がある。

事業所主体の市街地内の路線商業地であるが
、商況は低迷傾向にて推移。前年と比較し地
域要因に特段の変化はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -0.1
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

駒ケ根 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０６２０２１０ -44604	駒ケ根市		更地	（　）	不整形	東4.3m市道、中間画地		（都）１住居 (70,172)
b	１１９０６２０２１０ -44659	駒ケ根市		底地	（　）	ほぼ整形	北13.6m県道、南4m、二方路		（都） (70,200)
c	１１９０４２０２１０ -49976	駒ケ根市		建付地	（　）	長方形	西15m国道、中間画地		（都）近商 (100,200)
d	１１８１１２０２１０ -44658	駒ケ根市		建付地	（　）	不整形	東5m市道、中間画地		（都）商業 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,130	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	32,244	100 [ 112.9]	28,560	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	29,100
b	(　 34,005) 42,506	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	43,701	100 [ 148.0]	29,528		30,100
c	(　 ) 26,499	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	32,528	100 [ 113.0]	28,786		29,400
d	(　 ) 26,303	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	33,744	100 [ 118.6]	28,452		29,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.9	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.1	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 +46.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.2	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.8	交通・接近　 -0.2	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,400 円／㎡]

駒ケ根 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,715,937	907,682	3,808,255	3,586,440	221,815	（　0.9726） 215,737	（ 5.1 - 0.0 ） 5.1％
	⑧収益価格	4,230,137 円　　　　（　 16,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

駒ケ根 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居準防	80 ％	200 ％	200 ％	261 ㎡	18.0 m x 15.5 m	前面道路：市道　 12.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

事務所：フロアー貸し、居宅：ファミリータイプ、２ＤＫ、約４５㎡、駐車場６台を想定

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

３階建建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	100.00	85.0	85.00	1,993	169,405	3.0	508,215
							1.0	169,405
2～ 3	居宅	100.00	90.0	90.00	1,395	125,550	2.0	251,100
							1.0	125,550
～

～

～

計		300.00	88.3	265.00		420,505		1,010,415
								420,505

⑨年額支払賃料	420,505 円　×　12ヶ月　＝　 5,046,060 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 265.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,046,060 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 418,823 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,627,237 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,010,415 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,266 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 420,505 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 79,434 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,715,937 円　　　　（　 18,069 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	駒ケ根（事）　　　　-1	1,812 ( 1,804)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,051	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,032 円/㎡　月額支払賃料（　 1,993 円/㎡）　基準階 1 F B
b	駒ヶ根（店）　　　　-2	1,576 ( 1,548)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	2,013
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

駒ケ根 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	247,000 円	49,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	151,382 円	5,046,060　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 395,200 円	49,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	49,400 円	49,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,400 円	49,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 907,682 円　（　　　　　　 3,478 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9726

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0690 × 30 ％　＋ 0.0970 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,586,440 円（　　　　　 13,741 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,715,937 円
②総費用	907,682 円
③純収益　①－②	3,808,255 円
④建物等に帰属する純収益	3,586,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	221,815 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	215,737 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 827 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,230,137 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,200 円／㎡）