鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

岡谷 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０１２０２０４ -42958	岡谷市		更地	（　）	ほぼ整形	南6.3m市道、東6m、角地		（都）準工 (70,200)
b	１１８０５２０２０４ -38308	岡谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西10.5m市道、北西4.6m、角地		（都）準住居 (70,200)
c	１１９０３２０２０４ -37732	岡谷市		建付地	（　）	ほぼ整形	南11m市道、西4.9m、北1.9m、三方路		（都）商業 (90,400)
d	１１９０８２０２０４ -42216	岡谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、南6m、二方路		（都）１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,350	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	42,874	100 [ 88.2]	48,610	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	48,600
b	(　 ) 48,360	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	45,800	100 [ 97.0]	47,216		47,200
c	(　 ) 39,389	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 94.8]	51,106	100 [ 106.1]	48,168		48,200
d	(　 ) 45,539	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	44,378	100 [ 90.0]	49,309		49,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,700 円／㎡]

岡谷 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,765,137	1,191,085	4,574,052	3,904,880	669,172	（　0.9722） 650,569	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	12,510,942 円　　　　（　 33,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡谷 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	160.00	Ｓ2	320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居準防	60 ％	200 ％	200 ％	379 ㎡	18.5 m x 28.0 m	前面道路：市道　 10.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、２階は事務所のフロア貸し、敷地内駐車場を想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

標準的な建物を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	85.0	136.00	2,099	285,464	3.0	856,392
							1.0	285,464
2～ 2	事務所	160.00	85.0	136.00	1,679	228,344	3.0	685,032
							1.0	228,344
～

～

～

計		320.00	85.0	272.00		513,808		1,541,424
								513,808

⑨年額支払賃料	513,808 円　×　12ヶ月　＝　 6,165,696 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 272.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,165,696 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 511,753 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,653,943 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,541,424 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,135 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 513,808 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 97,059 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,765,137 円　　　　（　 15,211 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岡谷（店）　　　　-1	2,824 ( 2,774)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,172	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,140 円/㎡　月額支払賃料（　 2,099 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岡谷（店）　　　　-2	2,147 ( 2,094)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [ 85.0]	1,943
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡谷 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	212,800 円	53,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	308,285 円	6,165,696　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 138,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 425,600 円	53,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	53,200 円	53,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,200 円	53,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,191,085 円　（　　　　　　 3,143 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9722

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0734	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,904,880 円（　　　　　 10,303 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,765,137 円
②総費用	1,191,085 円
③純収益　①－②	4,574,052 円
④建物等に帰属する純収益	3,904,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	669,172 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	650,569 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,717 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,510,942 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
岡谷 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

岡谷 5-2

長野県

長野第２

氏名

不動産鑑定士　宮坂　祐里

印

TEL.

鑑定評価額

17,600,000 円

１㎡当たりの価格

46,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月9日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	38,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	岡谷市郷田１丁目２４９８番４｢郷田１－４－５４｣				②地積　(㎡)	379 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	台形 1:1.5	店舗兼住宅ＲＣ2	中低層店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	東10.2m市道	水道、ガス、下水	岡谷 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 380 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０．２ｍ市道

交通

施設

岡谷駅北東方

1.8km

法令

規制

（都）準住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの既成商業地域で、繁華性は高くなく、当面は現状にて推移と思われるが住宅地への移行も予測さ
れる。地域経済の低迷等から、需給は弱含み傾向で、地価は下落傾向が継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 47,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 29,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は岡谷市、下諏訪町、諏訪市内の商業地域及び混在地域一帯と把握する。需要者の中心は店舗又は事務所の
営業を企図する地元事業者等であるが、住宅用途の需要も想定される。需給動向は、人口減少や店舗経営者の高齢化等
から潜在的供給圧力が高まっているのに対し、新たな事業用途の需要は低調であり、需給は弱含み傾向が続いている。
需要の中心となる価格帯は、規模、用途や個別の事情が反映される傾向が強いため把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、岡谷市内の類似地域における実際の取引事例に基づき、実証的である。当該地域は中低層の商業ビルも見
られるが、賃貸需要の低迷から空室も多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に
試算された。また、当該地域においては、自用目的の取引が中心である。以上より、市場の実態を反映する比準価格を
標準とし、収益価格を勘案して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岡谷 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 45,600 円／㎡

[ 97.6]
100

100
[100.0]

100
[ 95.9]

[100.0]
100

46,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

岡谷市の人口は減少傾向、高齢化率も高水準
であり、商業を中心とした景況は低迷が続い
ている。

平成２８年７月にレイクウォーク岡谷がオー
プンし、集客力は高いが、周辺地域への波及
はいまのところ見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

岡谷 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１８０５２０２０４ -38308	岡谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西10.5m市道、北西4.6m、角地		（都）準住居 (70,200)
b	１１９０３２０２０４ -37732	岡谷市		建付地	（　）	ほぼ整形	南11m市道、西4.9m、北1.9m、三方路		（都）商業 (90,400)
c	１１９０３２０２０４ -37763	岡谷市		更地	（　）	台形	東5m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
d	１１９０８２０２０４ -42216	岡谷市		更地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、南6m、二方路		（都）１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,360	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	45,800	100 [ 100.0]	45,800	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	45,800
b	(　 ) 39,389	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 94.8]	51,106	100 [ 106.1]	48,168		48,200
c	(　 ) 45,110	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	44,388	100 [ 91.2]	48,671		48,700
d	(　 ) 45,539	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	44,378	100 [ 95.0]	46,714		46,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,400 円／㎡]

岡谷 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,807,865	1,320,270	4,487,595	3,887,520	600,075	（　0.9729） 583,813	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	11,227,173 円　　　　（　 29,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

岡谷 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	160.00	Ｓ2	320.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	379 ㎡	18.5 m x 28.0 m	前面道路：市道　 10.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロアー貸し）、２階事務所（フロアー貸し）、敷地内無料駐車場を想定

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

店舗・事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	85.0	136.00	2,110	286,960	3.0	860,880
							1.0	286,960
2～ 2	事務所	160.00	85.0	136.00	1,696	230,656	3.0	691,968
							1.0	230,656
～

～

～

計		320.00	85.0	272.00		517,616		1,552,848
								517,616

⑨年額支払賃料	517,616 円　×　12ヶ月　＝　 6,211,392 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 272.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,211,392 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 515,546 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,695,846 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,552,848 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,240 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 517,616 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 97,779 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,807,865 円　　　　（　 15,324 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	岡谷（店）　　　　-1	2,824 ( 2,774)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	2,092	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,151 円/㎡　月額支払賃料（　 2,110 円/㎡）　基準階 1 F B
b	岡谷（店）　　　　-2	2,147 ( 2,094)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [ 90.0]	2,209
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

岡谷 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	320,400 円	53,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	310,570 円	6,211,392　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 155,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 427,200 円	53,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	53,400 円	53,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,400 円	53,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,320,270 円　（　　　　　　 3,484 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9729

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,400,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 320.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0728	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0697 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,887,520 円（　　　　　 10,257 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,807,865 円
②総費用	1,320,270 円
③純収益　①－②	4,487,595 円
④建物等に帰属する純収益	3,887,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	600,075 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	583,813 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,540 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,227,173 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,600 円／㎡）