鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

上田 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０８２０２０３ -40957	上田市		その他	（　）	ほぼ整形	西12m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
b	１１９０９２０２０３ -36212	上田市		更地	（　）	不整形	西7.5m市道、中間画地		（都）河川保全区域 (60,200)
c	１１９０２２０２０３ -35861	上田市		更地	（　）	ほぼ整形	南東11m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
d	１１８０９２０２０３ -34816	上田市		建付地	（　）	台形	東11m市道、中間画地		（都） (60,200)
e	１１８１２２０２０３ -40578	上田市		更地	（　）	ほぼ整形	南12.5m市道、中間画地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 17,418	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 62.1]	27,712	100 [ 103.9]	26,672	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	26,700
b	(　 ) 22,076	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	22,277	100 [ 85.6]	26,025		26,000
c	(　 ) 22,189	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	21,985	100 [ 80.7]	27,243		27,200
d	(　 ) 24,183	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	23,796	100 [ 87.3]	27,258		27,300
e	(　 ) 26,373	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 94.8]	27,597	100 [ 101.8]	27,109		27,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -37.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,000 円／㎡]

上田 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			幹線沿線の商業地域であり、方式の適用に馴染まない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,859,204	655,182	2,204,022	2,036,700	167,322	（　0.9453） 158,169	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	3,041,712 円　　　　（　 14,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上田 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	100.00	Ｓ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	70 ％	200 ％	200 ％	205 ㎡	18.0 m x 13.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し、１階店舗　２階事務所、屋外駐車場想定。地域の標準的賃貸物件考慮。　

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

低層店舗事務所として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	90.0	90.00	1,520	136,800	3.0	410,400
							1.0	136,800
2～ 2	事務所	100.00	90.0	90.00	1,213	109,170	3.0	327,510
							1.0	109,170
～

～

～

計		200.00	90.0	180.00		245,970		737,910
								245,970

⑨年額支払賃料	245,970 円　×　12ヶ月　＝　 2,951,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,951,640 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 147,582 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,804,058 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	737,910 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,010 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 245,970 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 48,136 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,859,204 円　　　　（　 13,947 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	上田２公０３８７９　　　　-5	1,350 ( 1,325)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [ 80.0]	1,577	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,550 円/㎡　月額支払賃料（　 1,520 円/㎡）　基準階 1 F B
b	上田２公０３８７９　　　　-3	1,372 ( 1,372)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,521
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

上田 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	167,400 円	27,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	147,582 円	2,951,640　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 223,200 円	27,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	27,900 円	27,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,900 円	27,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	０

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 655,182 円　（　　　　　　 3,196 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,900,000 円	設計監理料率　 133,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,036,700 円（　　　　　 9,935 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,859,204 円
②総費用	655,182 円
③純収益　①－②	2,204,022 円
④建物等に帰属する純収益	2,036,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	167,322 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	158,169 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 772 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,041,712 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
上田 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

上田 5-6

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　久保田　修二

印

TEL.

鑑定評価額

5,510,000 円

１㎡当たりの価格

26,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	上田市上丸子字川原１６５８番５外				②地積　(㎡)	205 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1.5:1	店舗Ｓ1	店舗、事務所、住宅等が混在する商業地域	東15m国道	水道、ガス、下水	大屋 5.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 15 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

低層店舗を中心に住宅も見ら
れる国道沿線地域

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

大屋駅南西方

5.6km

法令

規制

（都）準住居
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市街地の国道沿線として普通車の交通量が多く、路線商業地域として一定の収益力を保持するが、顧客の旧上田
市及び郊外に存する大型商業施設への流出傾向が続いている。地価は今後も下落傾向が予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 28,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧丸子町全域に及び、東御市、旧上田市の一部を含む。旧丸子町を縦貫する国道１５２号線と旧国道の沿
線が需要の中心。需要者は小売販売業、飲食業、沿道サービス業等を行う地元の法人・個人が中心である。近年一帯は
市内各所に展開する大型商業施設との競合で停滞色を濃くしている。売上低迷等から供給圧力が強い一方、有効需要は
弱く地価は一貫して下落。土地取引の絶対数が少なく、需要の中心となるような価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は自用の建物が中心で、賃貸市場の成熟程度は高くない。収益価格は標準的な総収益・総費用を計上して試算
したものであるが、郊外型の収益物件として一定規模の駐車場を設ける必要があり、効率的利用という観点からやや低
位に求められた。よって、信頼性、実証性に優る比準価格を重点に、収益価格を関連づけるとともに上田市及び東御市
に存する代表標準地との価格バランスを検討して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東御 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 32,200 円／㎡

[ 98.4]
100

100
[102.0]

100
[115.5]

[100.0]
100

26,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

企業業績の改善は見られるが、地方経済は回
復が遅れており、所得環境の改善に至らず、
不動産市況も依然として低迷しているが緩和
傾向も見られる。

旧上田市街地及び郊外幹線沿線に散在する大
型商業施設との競合で商圏は縮小傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

上田 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０２２０２０３ -35861	上田市		更地	（　）	ほぼ整形	南東11m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
b	１１９１０２０２０３ -43096	上田市		更地	（　）	ほぼ整形	東25m国道、南4m、角地		（都） (70,200)
c	１１８１２２０２０３ -40578	上田市		更地	（　）	ほぼ整形	南12.5m市道、中間画地		（都） (60,200)
d	１１９０６２０２１９ -43009	東御市		建付地	（　）	不整形	南西11m国道、北3.5m、南西1.8m、三方路		（都）準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,189	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	21,985	100 [ 77.6]	28,331	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	28,300
b	(　 ) 32,488	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	31,176	100 [ 113.2]	27,541		27,500
c	(　 ) 26,373	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 94.8]	27,597	100 [ 95.4]	28,928		28,900
d	(　 ) 17,786	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 57.6]	30,384	100 [ 110.0]	27,622		27,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -42.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 28,100 円／㎡]

上田 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,819,450	619,630	2,199,820	2,022,100	177,720	（　0.9453） 167,999	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	3,230,750 円　　　　（　 15,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上田 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	100.00	Ｓ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	70 ％	200 ％	200 ％	205 ㎡	18.0 m x 13.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し、１階店舗、２階事務所、屋外駐車場想定地域の標準的賃貸物件を考慮。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

低層店舗事務所として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	90.0	90.00	1,502	135,180	3.0	405,540
							1.0	135,180
2～ 2	事務所	100.00	90.0	90.00	1,193	107,370	3.0	322,110
							1.0	107,370
～

～

～

計		200.00	90.0	180.00		242,550		727,650
								242,550

⑨年額支払賃料	242,550 円　×　12ヶ月　＝　 2,910,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,910,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 145,530 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,765,070 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	727,650 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,913 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 242,550 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 47,467 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,819,450 円　　　　（　 13,753 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	上田２公０３８７９　　　　-3	1,372 ( 1,372)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,520	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,536 円/㎡　月額支払賃料（　 1,502 円/㎡）　基準階 1 F B
b	上田２公０３８７９　　　　-2	2,828 ( 2,727)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [170.0]	100 [100.0]	1,957
c	上田２公０３８７９　　　　-5	1,350 ( 1,325)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	1,726

上田 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	166,200 円	27,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	145,530 円	2,910,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 221,600 円	27,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	27,700 円	27,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,700 円	27,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 619,630 円　（　　　　　　 3,023 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,700,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,022,100 円（　　　　　 9,864 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,819,450 円
②総費用	619,630 円
③純収益　①－②	2,199,820 円
④建物等に帰属する純収益	2,022,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	177,720 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	167,999 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 820 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,230,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,800 円／㎡）