別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月13日　提出 長野 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野 9-1 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西澤　俊次 印  TEL.

鑑定評価額 26,200,000 円  １㎡当たりの価格 14,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 11,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長野市篠ノ井岡田字西中条４５７番１ ②地積 　(㎡) 1,832   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 2:1 工場 中規模工場が建ち並 ぶ街区整然とした工 業団地 北6.4m市道、東側道 水道、下水 篠ノ井 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    70 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中規模工場地、営業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺は農地が広がり、住宅地 域に近い小規模な工業団地。 街 路 ６．４ｍ市道 交通 施設 篠ノ井駅北方 1.7km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 長野市南部に位置し、篠ノ井駅、市街地に近い利便性を持つが、インターチェンジへの接近性には優れていない 。小規模な工業団地であり、現状維持で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中規模工場地、営業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長野県北信地域の工業地域が中心である。需要者は工場、物流施設、営業所等を求める県内外の法人が中 心である。長野市南部の市街地に近いこともあり、工場、倉庫のほか営業所としての需要が見込まれる。昨年は製造業 の低迷がみられたが、設備投資の動きについては特段の落ち込みは見られず、地価は概ね安定した状況で推移している 。工場地取引は画地規模が区々であり、中心価格帯の把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は工業専用地域にある小規模工業団地であり、自社工場が多く賃貸市場は未成熟であり、また工場の種類、規 模により想定が多様性を持ち、収益価格の信頼度が低いことから収益価格は試算しなかった。比準価格は北信地域から 広域的に事例を採用したが、市場価値を反映した説得力のある価格が得られた。したがって代表標準地との検討を踏ま え、説得力のある比準価格に基づき鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　須坂 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 80.1] [100.0] 100 14,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は、米中貿易摩擦の長期化で製造業 が低迷、個人消費は底堅い動きであったが、 先行きの冷え込み懸念がある。海外経済は不 透明感がある。 中規模工場を中心として大工場もみられる小 規模な工業団地で、特段地域要因に変動はな い。 ほぼ標準的画地であり個別的要因に変動はな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％