鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

長野 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２ -41224	長野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8m県道、南西4m、二方路		２住居 (60,200)
b	０２ -42466	長野市		更地	（　）	ほぼ整形	東22m市道、西4m、二方路		準工 (70,200)
c	０２ -47879	長野市		建付地	（　）	不整形	南5.1m市道、東7.8m、角地		商業 (90,306)
d	０２ -35409	長野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北9.8m市道、中間画地		商業 (80,400)
e	０４ -42577	長野市		更地	（　）	不整形	西9.5m市道、中間画地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 82,547	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	82,630	100 [ 69.4]	119,063	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	119,000
b	(　 ) 77,907	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	76,379	100 [ 70.1]	108,957		109,000
c	(　 ) 99,818	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	100,018	100 [ 89.6]	111,627		112,000
d	(　 ) 90,539	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	90,539	100 [ 94.0]	96,318		96,300
e	(　 ) 110,669	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	105,399	100 [ 105.6]	99,810		99,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 -29.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 113,000 円／㎡]

長野 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,905,386	3,823,525	13,081,861	10,731,000	2,350,861	（　0.9453） 2,222,269	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	42,735,942 円　　　　（　 81,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長野 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	200.00	Ｓ4	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	88 ％	200 ％	200 ％	523 ㎡	18.0 m x 28.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２～４階事務所は部分貸し、屋外駐車場想定。

⑦有効率　 78.8 ％
の理由

同種の建物より査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	75.0	150.00	2,268	340,200	6.0	2,041,200
							1.0	340,200
2～ 4	事務所	200.00	80.0	160.00	1,927	308,320	6.0	1,849,920
							1.0	308,320
～

～

～

計		800.00	78.8	630.00		1,265,160		7,590,960
								1,265,160

⑨年額支払賃料	1,265,160 円　×　12ヶ月　＝　 15,181,920 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 630.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,890,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,071,920 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 1,058,875 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,589,045 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,590,960 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 71,355 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,265,160 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 244,986 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,905,386 円　　　　（　 32,324 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	長野０２５５２２　　　　-13	2,467 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [127.1]	100 [100.0]	2,022	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,970 円/㎡　月額支払賃料（　 1,927 円/㎡）　基準階 2 F B
b	長野０２５５２２　　　　-20	2,463 ( 2,411)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [135.2]	100 [100.0]	1,898
c	長野２公０５８８６　　　　-4	1,960 ( 1,960)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [108.2]	100 [100.0]	1,991

長野 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	882,000 円	147,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,058,875 円	17,647,920　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 339,150 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,249,500 円	147,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,823,525 円　（　　　　　　 7,311 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9453

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	147,000,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0730	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0579 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,731,000 円（　　　　　 20,518 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,905,386 円
②総費用	3,823,525 円
③純収益　①－②	13,081,861 円
④建物等に帰属する純収益	10,731,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,350,861 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,222,269 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,249 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,735,942 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
長野 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長野 5-10

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　内藤　武美

印

TEL.

鑑定評価額

57,000,000 円

１㎡当たりの価格

109,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	86,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長野市大字鶴賀字舎利田５６６番２外				②地積　(㎡)	523 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他） (88,200)
	1:1.5	店舗兼事務所Ｓ4	中低層の店舗、事務所が多く見られる商業地域	北15m市道	水道、ガス、下水	長野 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

長野駅東口通り沿いの店舗事
務所が建ち並ぶ商業地域

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

長野駅東方

800m

法令

規制

近商
(88,200)

⑤地域要因の将
　来予測

区画整理事業の進展に伴い当該地域西方でも街路や背後地の整備が進みつつあり、今後も商業地域も熟成度が高
まっていくものと予測。区画整理事業の波及効果により地価動向は上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 113,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 77,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、長野市中心市街地周辺の商業地域一帯である。需要の中心は、賃貸ビル、自用ビル等の所有を目的とす
る県内外の事業経営者や法人、マンション開発を目的としたディベロッパーが考えられる。長野駅東口土地区画整理事
業が進展し、街路が整備中であったり、西方周辺の背後で住宅建設が顕在化していたりして不動産需要は安定的に推移
している。規模や成約価格にばらつきがあることから市場の中心価格帯は見出しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格はオフィス需要の低迷、空室率の高止まり等の影響が賃料に反映して低位に試算された。また、想定条件を多
く含むことから信頼性に欠ける。一方、比準価格は事例が主に中心市街地のものを採用しており、市場の状況を反映し
た実証的な価格である。投資家は購入の意思決定に際し、収益性に着目しつつも取引価格や動向に重きを置く。よって
、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、かつ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　長野 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 110,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[101.9]

[100.0]
100

108,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    107,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

マンション需要は強いが、店舗事務所ビルの
需要は弱く空室率は高止まり傾向にある。長
野駅東口の歩行者通行量（Ｈ３０）は増加し
ている。

土地区画整理事業により地域の接面道路は拡
幅工事が進行中である。

特に個別的要因に変動はないが、接面道路の
対面側が拡幅工事中である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

長野 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２ -43003	長野市		建付地	（　）	不整形	南東10.7m市道、北5m、角地		準工特別用途地区 (70,200)
b	０１ -41186	長野市		建付地	（　）	不整形	北6m市道、中間画地		商業 (80,360)
c	０２ -35409	長野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北9.8m市道、中間画地		商業 (80,400)
d	０２ -47879	長野市		建付地	（　）	不整形	南5.1m市道、東7.8m、角地		商業 (90,306)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,308	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	95,403	100 [ 82.1]	116,203	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	116,000
b	(　 ) 92,372	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	97,234	100 [ 87.3]	111,379		111,000
c	(　 ) 90,539	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	90,539	100 [ 83.2]	108,821		109,000
d	(　 ) 99,818	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	100,018	100 [ 84.5]	118,364		118,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 113,000 円／㎡]

長野 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,383,649	3,858,571	13,525,078	11,310,000	2,215,078	（　0.9465） 2,096,571	（ 5.2 - 0.0 ） 5.2％
	⑧収益価格	40,318,673 円　　　　（　 77,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長野 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	200.00	Ｓ4	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	88 ％	200 ％	200 ％	523 ㎡	18.0 m x 28.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階の部分貸し、１階店舗、２～４階事務所、屋外駐車場を想定。用途地域は一部１住居（６０％・２００％）の指定あり。

⑦有効率　 78.8 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	75.0	150.00	2,650	397,500	6.0	2,385,000
							1.0	397,500
2～ 2	事務所	200.00	80.0	160.00	2,080	332,800	3.0	998,400
							0.0	0
3～ 3	事務所	200.00	80.0	160.00	1,880	300,800	3.0	902,400
							0.0	0
4～ 4	事務所	200.00	80.0	160.00	1,871	299,360	3.0	898,080
							0.0	0
～

計		800.00	78.8	630.00		1,330,460		5,183,880
								397,500

⑨年額支払賃料	1,330,460 円　×　12ヶ月　＝　 15,965,520 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 630.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,890,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 504,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,855,520 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 504,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 1,101,571 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,257,949 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,183,880 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 48,728 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 397,500 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 76,972 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,383,649 円　　　　（　 33,238 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	長野Ｒ０１０５１８２　　　　-2	1,709 ( 1,649)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	1,969	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,885 円/㎡　月額支払賃料（　 1,880 円/㎡）　基準階 3 F B
b	長野０２０６９２２　　　　-7	1,768 ( 1,736)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 92.0]	100 [120.0]	1,820
c	長野２公０５８８６　　　　-16	1,654 ( 1,624)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	1,912

長野 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	780,000 円	156,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,101,571 円	18,359,520　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 339,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,326,000 円	156,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	156,000 円	156,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	156,000 円	156,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,858,571 円　（　　　　　　 7,378 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9465

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	156,000,000 円	設計監理料率　 186,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0725	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0565 ×　 40 ％　＋　0.0686 × 30 ％　＋ 0.0976 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,310,000 円（　　　　　 21,625 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,383,649 円
②総費用	3,858,571 円
③純収益　①－②	13,525,078 円
④建物等に帰属する純収益	11,310,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,215,078 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,096,571 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,009 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,318,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,100 円／㎡）