鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

長野 -45　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２ -43116	長野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、東4m、角地		１住居 (70,160)
b	２２ -42737	長野市		更地	（　）	ほぼ台形	北10.6m県道、西2.7m、角地		１住居 (70,200)
c	２２ -40579	長野市		更地	（　）	長方形	東4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	２２ -42455	長野市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、中間画地		工業 (60,200)
e	２２ -47828	長野市		建付地	（　）	長方形	南東6m県道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,523	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	66,523	100 [ 140.9]	47,213	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	48,200
b	(　 ) 51,196	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	52,779	100 [ 116.8]	45,188		46,100
c	(　 ) 57,796	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	56,663	100 [ 121.3]	46,713		47,600
d	(　 ) 61,493	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	60,287	100 [ 130.5]	46,197		47,100
e	(　 ) 46,136	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	44,792	100 [ 87.0]	51,485		52,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.9	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +22.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 47,300 円／㎡]

長野 -45　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,968,323	550,500	2,417,823	2,131,200	286,623	（　0.9707） 278,225	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	5,564,500 円　　　　（　 20,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長野 -45　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	266 ㎡	16.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫファミリータイプ、平均面積５０㎡、全４戸、駐車場付。地域の標準的賃貸物件を考慮。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	100.00	100.0	100.00	1,265	126,500	1.0	126,500
							1.0	126,500
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		253,000		253,000
								253,000

⑨年額支払賃料	253,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,036,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,036,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 151,800 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,884,200 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	253,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,404 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 253,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 81,719 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,968,323 円　　　　（　 11,159 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	長野０２０４８５６　　　　-1	1,327 ( 1,325)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [109.2]	100 [100.0]	1,293	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,302 円/㎡　月額支払賃料（　 1,265 円/㎡）　基準階 1 F B
b	長野２公８０９１　　　　-4	1,164 ( 1,164)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 93.6]	100 [100.0]	1,367
c	長野２公８０９１　　　　-6	1,327 ( 1,325)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [113.4]	100 [100.0]	1,245

長野 -45　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	115,200 円	28,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	91,080 円	3,036,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,820 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 244,800 円	28,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,800 円	28,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,800 円	28,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 550,500 円　（　　　　　　 2,070 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,800,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,131,200 円（　　　　　 8,012 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,968,323 円
②総費用	550,500 円
③純収益　①－②	2,417,823 円
④建物等に帰属する純収益	2,131,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	286,623 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	278,225 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,046 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,564,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出
長野 -45　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長野 -45

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　金子　和寛

印

TEL.

鑑定評価額

12,400,000 円

１㎡当たりの価格

46,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	37,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長野市篠ノ井布施五明字上六反１１０番８				②地積　(㎡)	266 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い分譲住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	篠ノ井 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

県道、駅、ショッピングセン
ターに比較的近く生活利便性
に優れる住宅地域。

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

篠ノ井駅北西方

1.1km

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ軌道敷西側に立地するものの、県道、駅、ショッピングセンターに比較的近く利便性に優れる住宅地であり
、需給は強含みである。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 46,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は当市犀南地区の篠ノ井駅に比較的近い住宅地域で、需要者の中心は当市内及び当市を都心とする周辺市町
等の居住者が主体である。区画整然とした分譲住宅地域で、ＪＲ軌道敷西側背後に立地するものの、篠ノ井駅、幹線道
路、ショッピングセンターに比較的近く利便性は優れ、周辺の土地区画整理事業も完了し地価は上昇傾向である。全般
的に、土地価格が１０００万円程度、新築の戸建住宅では２５００万円程度の物件が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は篠ノ井駅に比較的近い住宅地域における取引事例より算定されたもので、比準過程も適切で不動産市場を反
映した規範性の高い価格と思料する。一方、収益価格は収益性の観点から共同住宅を想定し試算したが、当地域の居住
環境が収益性に完全換価できず低位に求められた。よって、精度が高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表
標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し鑑定評価額（格）を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　長野 -32 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 46,300 円／㎡

[100.6]
100

100
[104.0]

100
[ 97.9]

[102.0]
100

46,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     46,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

総人口、生産年齢人口とも減少。住宅地地価
は長野駅に比較的近く利便性や住環境が良好
な地域では上昇傾向だが、その他は横ばいな
いし下落傾向。

県道、最寄駅、ショッピングセンターに比較
的近い住宅地域であり、熟成が進みつつある
。

方位が東向きであるほかは標準的画地である
。個別的要因に変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

長野 -45　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２ -42732	長野市		更地	（　）	ほぼ台形	東5m市道、南4m、角地		１住居 (70,200)
b	２２ -40730	長野市		建付地	（　）	長方形	北東5m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	２２ -42737	長野市		更地	（　）	ほぼ台形	北10.6m県道、西2.7m、角地		１住居 (70,200)
d	２２ -40847	長野市		更地	（　）	不整形	北4.6m市道、中間画地		２住居 (60,184)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	48,077	100 [ 108.1]	44,475	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	45,400
b	(　 ) 47,959	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	47,484	100 [ 101.0]	47,014		48,000
c	(　 ) 51,196	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	52,779	100 [ 110.3]	47,850		48,800
d	(　 ) 44,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	46,842	100 [ 104.0]	45,040		45,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,600 円／㎡]

長野 -45　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,976,933	587,360	2,389,573	2,153,400	236,173	（　0.9707） 229,253	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	4,585,060 円　　　　（　 17,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長野 -45　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｗ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	266 ㎡	16.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ・ファミリータイプ、平均専有面積５０㎡、４戸、駐車場付。地域の標準的階層・利用状況等を考慮。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	100.00	100.0	100.00	1,185	118,500	1.0	118,500
							1.0	118,500
～			1.0

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		237,000		237,000
								237,000

⑨年額支払賃料	237,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,844,000 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 144,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	2,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,988,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 185,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,898,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	237,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,228 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 237,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 75,745 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,976,933 円　　　　（　 11,191 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	長野０２５５２２　　　　-3	1,238 ( 1,238)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,253	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,220 円/㎡　月額支払賃料（　 1,185 円/㎡）　基準階 1 F B
b	長野２公４９８３　　　　-21	1,188 ( 1,155)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,188
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

長野 -45　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	116,400 円	29,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	123,360 円	3,084,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 247,300 円	29,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,100 円	29,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,100 円	29,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 587,360 円　（　　　　　　 2,208 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,100,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,153,400 円（　　　　　 8,095 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,976,933 円
②総費用	587,360 円
③純収益　①－②	2,389,573 円
④建物等に帰属する純収益	2,153,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	236,173 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	229,253 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 862 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,585,060 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,200 円／㎡）