別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 忍野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   忍野 -1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　渡邉　慶 印  TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南都留郡忍野村内野字上村４６８５番２ ②地積 　(㎡) 496   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ か事業所も見られる 住宅地域 北東5.6m村道 水道、下水 富士山 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   180 ｍ、南   180 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．６ｍ村道 交通 施設 富士山駅南東方 8.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする旧来からの住宅地域であり、宅地開発は少ないが、住宅地需要の堅調な忍草エリアの影響 もあり、地価水準は横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、忍野村及び周辺市町村の住宅地域であり、需要者の中心は忍野村に地縁等をもつ個人である。旧来から の住宅地域であり、隣接する忍草エリアと比較すると、地縁的選考性が強く宅地開発は少ない。一方、忍野村の人口は 増加傾向にあり、全体的な需給関係から地価は安定的に推移している。土地は総額で１，０００万円前後、新築の戸建 物件は３，０００～３，５００万円が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅のほか事業所等も見られる住宅地域に位置し、需要者は自己使用目的の個人が中心である。市場参加者である 個人は、取引市場の状況・取引単価や総額感等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強く、比準価格の規範 性は高い。一方、賃貸市場が未成熟であり収益物件の想定は困難であるため、収益価格は試算せず、代表標準地との検 討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山中湖 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 78.6] [101.0] 100 21,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な製造メーカの本社があり、村内人口 は増加傾向にある。住環境に優れる地域につ いては、需要は堅調である。 旧来からの住宅地域であり、隣接する忍草エ リアと比較すると競争力は劣るものの、需給 関係は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％