別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 市川三郷 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川三郷 5-1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　野田　岳志 印  TEL.

鑑定評価額 3,740,000 円  １㎡当たりの価格 32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西八代郡市川三郷町市川大門字八乙女１７６８番４ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 店舗 Ｓ2 小売店舗と一般住宅 が混在する既成商業 地域 東7m町道 水道、下水 市川本町 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ町道 交通 施設 市川本町駅北西方 400m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 既存の商業地域で商況の衰退傾向が続いており、新規の出店等は見られず地価水準は周辺住宅地程度にまで下落 しており、この傾向はしばらく続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市川三郷町・富士川町を中心に中央市・南アルプス市の一部を含む既存の商業地域である。需要者の中 心は、当該地域に地盤がある法人及び個人経営者で、一部全国展開するコンビニエンスチェーンやドラッグストアを経 営する法人を含む。大型店舗と競合する業種は撤退し、生活関連型の個人経営の店舗等が存続している状況である。需 要が殆どないため取引が顕在化することは少ない。中心となる価格帯は画地条件により幅があるので見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地域であるが、賃貸市場が未成熟のため比準価格のみの試算となった。比準価格で採用した取引事例は、商業地の 取引が同一町内で得られなかったため、隣接する富士川町の事例となったが、価格形成要因は類似しており、格差修正 も適切で、比準価格の信頼性は高いものと判断する。類似地域の標準地との均衡にも留意のうえ、直近の市場動向に留 意し、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 既存の商業地は衰退し、新規の出店は幹線道 路沿いの地域に散見される程度で総じて需要 は低調である。 営業を継続している店舗を除き、新規需要が 見込めないため、下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％