鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

甲州 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１７１０１９２１３ -38660	甲州市		建付地	（　）	ほぼ整形	東12m市道、北東3.6m、角地		２住居 (70,200)
b	１１８０３１９２１３ -35604	甲州市		建付地	（　）	台形	北17.3m市道、西3.2m、角地		（都） (70,200)
c	１１８１０１９２０５ -37505	山梨市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東13.5m市道、北3m、南3m、三方路		（都）近商 (80,200)
d	１１８１２１９２０５ -39131	山梨市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6.8m県道、北西4m、角地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,749	100 [ 100.0]	[ 96.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	37,781	100 [ 79.8]	47,345	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,300
b	(　 ) 31,983	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 77.3]	49,961	100 [ 98.8]	50,568		50,600
c	(　 ) 51,581	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	51,375	100 [ 100.0]	51,375		51,400
d	(　 ) 37,814	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	36,628	100 [ 71.4]	51,300		51,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -22.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 50,000 円／㎡]

甲州 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,792,369	1,073,376	3,718,993	3,380,550	338,443	（　0.9475） 320,675	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,544,388 円　　　　（　 31,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲州 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	205 ㎡	11.5 m x 18.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗、３階居宅

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

階段等の共用部分があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	100.00	85.0	85.00	1,938	164,730	2.0	329,460
							1.0	164,730
～ 2	店舗	100.00	85.0	85.00	1,647	139,995	2.0	279,990
							1.0	139,995
～ 3	居宅	100.00	85.0	85.00	1,308	111,180	2.0	222,360
							1.0	111,180
～

～

計		300.00	85.0	255.00		415,905		831,810
								415,905

⑨年額支払賃料	415,905 円　×　12ヶ月　＝　 4,990,860 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,990,860 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 523,086 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,707,774 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	831,810 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,486 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 415,905 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 77,109 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,792,369 円　　　　（　 23,377 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ａ１９１０　　　　-25012	1,624 ( 1,621)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,967	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,974 円/㎡　月額支払賃料（　 1,938 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ａ１９１０　　　　-25013	1,312 ( 1,308)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,942
c	ａ１９１０　　　　-25014	1,411 ( 1,409)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	2,014

甲州 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	139,500 円	46,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	402,776 円	5,230,860　×　　　　 7.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 360,300 円	46,500,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	46,500 円	46,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,500 円	46,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,073,376 円　（　　　　　　 5,236 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,500,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,380,550 円（　　　　　 16,490 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,792,369 円
②総費用	1,073,376 円
③純収益　①－②	3,718,993 円
④建物等に帰属する純収益	3,380,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	338,443 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	320,675 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,564 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,544,388 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
甲州 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲州 5-1

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　小川　和彦

印

TEL.

鑑定評価額

10,200,000 円

１㎡当たりの価格

49,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月14日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	40,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲州市塩山上於曽字宮村１１０４番６				②地積　(㎡)	205 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ3	小規模店舗が多い駅近接の商業地域	北16m県道	水道、下水	塩山 390m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 220 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

塩山駅西方

390m

法令

規制

（都）近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小規模店舗が多い駅前の商業地域で、格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。地価水準は
下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、峡東圏を中心とする幹線道路沿いの商業地域である。需要者は小売店舗立地を目的とする個人が
中心と推定される。塩山駅前に立地する個人事業主を主体の商業地域で、顧客の郊外への流出もあり、繁華性・商況と
も冴えない。また駐車場を充分に確保できる画地が少ない。個別性の多少高い画地が多く、中心となる価格帯は見出す
ことが困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例は広域的に選択したが、峡東圏の商業地域に所在するもので、代替及び競争関係が認められる。なお、取引事
例比較法において、地域格差の判定は適切である。一方、収益価格は、投資者にとって指針となるが、想定建物、賃料
等の総収益、必要諸経費、各種利率等の査定にあたり、多くの想定要素を含む。よって、収益価格は参考程度に留め、
代表標準地との検討をも踏まえ、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　甲州 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 41,200 円／㎡

[ 98.3]
100

100
[100.0]

100
[ 81.3]

[100.0]
100

49,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

一部業種を除き、企業の出店意欲は依然弱く
、幹線道路沿い商業地に対する需要は低迷し
ている。また、駅前等中心商業地の空洞化は
依然続いている。

駅前の商業地域であるが、顧客の郊外流出に
より繁華性・商況とも冴えず、地価は下落傾
向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

甲州 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１８０５１９２１１ -36445	笛吹市		建付地	（　）	長方形	南東9m県道、中間画地		（都） (70,200)
b	１１８０７１９２０５ -40579	山梨市		更地	（　）	ほぼ長方形	西13.4m市道、南東2m、二方路		（都）２住居 (60,200)
c	１１８０８１９２１１ -41760	笛吹市		更地	（　）	不整形	南東6m市道、中間画地		（都）商業 (80,360)
d	１１９０３１９２０５ -35402	山梨市		更地	（　）	長方形	東6.7m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,942	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	39,942	100 [ 80.8]	49,433	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	49,400
b	(　 ) 65,958	100 [ 130.0]	[ 96.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	49,063	100 [ 100.0]	49,063		49,100
c	(　 ) 36,275	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	41,610	100 [ 81.8]	50,868		50,900
d	(　 ) 40,000	100 [ 100.0]	[ 96.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	38,760	100 [ 77.2]	50,207		50,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	買進み	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,800 円／㎡]

甲州 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,784,788	1,063,686	3,721,102	3,380,550	340,552	（　0.9475） 322,673	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	6,585,163 円　　　　（　 32,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲州 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
３階程度の店舗住宅併用地	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	205 ㎡	11.5 m x 18.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階２階店舗、３階住宅、延３００㎡。駐車場を想定したので、想定建物の容積率は基準容積率に比較して低位。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

階段等の共用部分があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	85.0	85.00	1,943	165,155	2.0	330,310
							1.0	165,155
2～ 2	店舗	100.00	85.0	85.00	1,652	140,420	2.0	280,840
							1.0	140,420
3～ 3	住宅	100.00	85.0	85.00	1,312	111,520	2.0	223,040
							0.0	0
～

～

計		300.00	85.0	255.00		417,095		834,190
								305,575

⑨年額支払賃料	417,095 円　×　12ヶ月　＝　 5,005,140 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,005,140 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 524,514 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,720,626 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	834,190 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,508 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 305,575 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 56,654 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,784,788 円　　　　（　 23,340 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ１８０５　　　　-8009	1,364 ( 1,362)	100 [100.0]	[ 98.8] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,932	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,980 円/㎡　月額支払賃料（　 1,943 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ１９０６　　　　-25010	1,453 ( 1,450)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 77.0]	100 [100.0]	2,021
c	Ｂ１９０６　　　　-30106	1,376 ( 1,375)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 73.0]	100 [100.0]	1,978

甲州 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	139,500 円	46,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	393,386 円	5,245,140　×　　　　 7.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 77,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 360,300 円	46,500,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	46,500 円	46,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,500 円	46,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,063,686 円　（　　　　　　 5,189 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,500,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,380,550 円（　　　　　 16,490 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,784,788 円
②総費用	1,063,686 円
③純収益　①－②	3,721,102 円
④建物等に帰属する純収益	3,380,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	340,552 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	322,673 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,574 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,585,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,100 円／㎡）