鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

甲州 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１８０９１９２１３ -33719	甲州市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.3m農道、中間画地		（都） (70,200)
b	１１９０３１９２１３ -35469	甲州市		更地	（　）	ほぼ台形	北6.3m道路、中間画地		（都） (70,200)
c	Ａ１９０５ -19015	甲州市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m私道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
d	１１９０６１９２１３ -41428	甲州市		更地	（　）	ほぼ台形	西5.4m市道、南2.2m、角地		（都）１中専 (60,200)
e	１１９０７１９２１３ -42060	甲州市		更地	（　）	ほぼ台形	東2.5m市道、中間画地		（都）２中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,402	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	23,349	100 [ 74.7]	31,257	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	31,900
b	(　 ) 21,146	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 64.0]	32,446	100 [ 105.0]	30,901		31,500
c	(　 ) 32,339	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	31,323	100 [ 97.9]	31,995		32,600
d	(　 ) 27,788	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 96.8]	28,247	100 [ 87.6]	32,245		32,900
e	(　 ) 25,466	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	24,742	100 [ 86.5]	28,603		29,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,000 円／㎡]

甲州 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,724,314	662,664	2,061,650	1,901,150	160,500	（　0.9695） 155,605	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,241,771 円　　　　（　 10,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲州 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	81.84	Ｗ2	163.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	322 ㎡	23.0 m x 13.6 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ２ＤＫ、平均専有面積約４１㎡。駐車場を想定したので、想定建物の容積率は基準容積率に比較して低位。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	81.84	100.0	81.84	1,221	99,927	1.0	99,927
							1.0	99,927
2～ 2	住宅	81.84	100.0	81.84	1,246	101,973	1.0	101,973
							1.0	101,973
～

～

～

計		163.68	100.0	163.68		201,900		201,900
								201,900

⑨年額支払賃料	201,900 円　×　12ヶ月　＝　 2,422,800 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 163.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 196,416 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,619,216 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 138,161 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,625,055 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	201,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,918 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 201,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 97,341 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,724,314 円　　　　（　 8,461 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ１９１０　　　　-19017	1,128 ( 1,079)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,287	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,300 円/㎡　月額支払賃料（　 1,246 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ１９０９　　　　-29012	1,062 ( 1,017)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,306
c	Ｂ１９０９　　　　-29015	1,083 ( 1,082)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 97.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,308

甲州 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	117,500 円	23,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	295,664 円	2,763,216　×　　　　 10.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 182,100 円	23,500,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	23,500 円	23,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,500 円	23,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 662,664 円　（　　　　　　 2,058 円／㎡）　　（経費率　　 24.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9695

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,500,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 163.68 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0809	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0950 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,901,150 円（　　　　　 5,904 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,724,314 円
②総費用	662,664 円
③純収益　①－②	2,061,650 円
④建物等に帰属する純収益	1,901,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	160,500 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	155,605 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 483 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,241,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
甲州 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲州 -3

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　渡邉　武文

印

TEL.

鑑定評価額

10,300,000 円

１㎡当たりの価格

32,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲州市塩山下於曽字沓田１５３０番８				②地積　(㎡)	322 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）
	1.5:1	住宅Ｗ2	路線商業地背後に一般住宅等が散在する住宅地域	西4m市道、背面道	水道、下水	塩山 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 50 ｍ、南 75 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　４ｍ市
道

交通

施設

塩山駅南西方

1.5km

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域に特別な変動要因はなく、当面は現状維持するもとの予測する。周辺地域に散見される新規分譲地の価格水
準等からは値頃感も出てきており、地価水準は底堅く推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,090 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は甲州市塩山の住宅地域一円である。需要者は市内、特に塩山地区に地縁等を有する個人が中心となる。全
般的に市内の取引は低調であるが、特に農家住宅地域、街路条件の悪い既成住宅地域等は需要者の選好性が低く、新規
分譲地の価格との二極化が認められる。取引価格水準及び規模にはやや幅が見られるものの、中心となる価格帯は３０
０㎡前後で１千万円前後。土地建物については、新築戸建の分譲は少なく、中古住宅の取引が中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者の中心である自用目的の個人は主に土地相場に着目して取引意思を決定すると考えられ、同様の視点で求められ
た比準価格は需要者の市場行動に合致した価格であり、規範性が高い。一方、周辺地域において共同住宅が散見される
ものの、投資採算性、市場成熟度等の観点からは収益目的の土地取引は実現性に乏しいため、収益価格の規範性は低い
。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　甲州 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 31,200 円／㎡

[ 97.8]
100

100
[102.0]

100
[ 95.8]

[102.0]
100

31,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少率及び高齢化率は県平均を上回る。
市内では中小規模の宅地開発が散見されるが
、全般的に取引は低調で、特に既成住宅地域
は低迷している。

郊外型商業施設の集積する商業エリアに近接
しており、生活利便性は高く、周辺の取引状
況からも値頃感が出てきている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

甲州 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０８１９２１３ -39568	甲州市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		（都） (70,200)
b	１１８０２１９２１３ -37245	甲州市		更地	（　）	ほぼ長方形	西3.3m市道、北4.3m、準角地		（都） (70,200)
c	１１８０３１９２１３ -35892	甲州市		更地	（　）	ほぼ台形	南2.6m市道、中間画地		（都）１中専 (60,160)
d	Ｂ１９０９ -29010	甲州市		建付地	（　）	ほぼ整形	北3m市道、東1.2m、角地		（都）２中専 (60,160)
e	１１９０７１９２１３ -42060	甲州市		更地	（　）	ほぼ台形	東2.5m市道、中間画地		（都）２中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,284	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	23,140	100 [ 76.7]	30,169	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	30,800
b	(　 ) 27,273	100 [ 100.0]	[ 96.3] 100	100 [ / ]	100 [ 82.4]	31,874	100 [ 98.0]	32,524		33,200
c	(　 ) 26,652	100 [ 100.0]	[ 96.7] 100	100 [ / ]	100 [ 89.3]	28,861	100 [ 89.8]	32,139		32,800
d	(　 ) 30,152	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,790	100 [ 86.2]	34,559		35,300
e	(　 ) 25,466	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	24,742	100 [ 86.2]	28,703		29,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,100 円／㎡]

甲州 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,568,268	522,141	2,046,127	1,901,150	144,977	（　0.9695） 140,555	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	2,928,229 円　　　　（　 9,090 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲州 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	81.84	Ｗ2	163.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	322 ㎡	23.0 m x 13.6 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（４０．９２㎡（２ＤＫ））×４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	居宅	81.84	100.0	81.84	1,224	100,172	2.0	200,344
							1.0	100,172
～ 2	居宅	81.84	100.0	81.84	1,249	102,218	2.0	204,436
							1.0	102,218
～

～

～

計		163.68	100.0	163.68		202,390		404,780
								202,390

⑨年額支払賃料	202,390 円　×　12ヶ月　＝　 2,428,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 163.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,500 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,428,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 168,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 129,834 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,466,846 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	404,780 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,845 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 202,390 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 97,577 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,568,268 円　　　　（　 7,976 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ１９０９　　　　-29009	966 ( 925)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	1,348	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,304 円/㎡　月額支払賃料（　 1,249 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ１９０９　　　　-29013	994 ( 954)	100 [100.0]	[ 99.3] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	1,257
c	Ｂ１９０９　　　　-29015	1,083 ( 1,082)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 97.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,308

甲州 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	70,500 円	23,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	202,541 円	2,596,680　×　　　　 7.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 182,100 円	23,500,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	23,500 円	23,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,500 円	23,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 522,141 円　（　　　　　　 1,622 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9695

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,500,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 163.68 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0809	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0950 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,901,150 円（　　　　　 5,904 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,568,268 円
②総費用	522,141 円
③純収益　①－②	2,046,127 円
④建物等に帰属する純収益	1,901,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	144,977 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	140,555 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 437 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,928,229 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,090 円／㎡）