別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 笛吹 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   笛吹 -3 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　西川　重孝 印  TEL.

鑑定評価額 7,760,000 円  １㎡当たりの価格 35,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 笛吹市石和町八田字大郭１０７番３ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,192) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅を中 心とする既成住宅地 域 東4.8m市道 水道、下水 石和温泉 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．８ｍ市道 交通 施設 石和温泉駅南東方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 石和町中心市街地に隣接する既存の住宅地域で、格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測す る。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、笛吹市のうち、概ね石和町を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、日用品店舗等への利 便性を重視する新規取得または市内での買い替えの個人と推定される。環境の良い成熟した住宅地域で、目立った宅地 供給はなく、一方需要者の選別がより広域的になっていることから、需給は弱含みである。画地規模は２００㎡程度で 、土地で１，０００万円以下、新築の戸建物件は２，５００万円以下が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 石和町の中心市街地に隣接する住宅地域である。自己使用の戸建住宅地域であり、賃貸市場が成立していないため収益 価格は試算出来なかった。居住の便益性及び快適性を重視する住宅地域であり、地価水準は、代替・競争関係にある自 己使用目的の戸建住宅地の価格水準を指標として形成されているので、市場性を適切に反映した比準価格を重視し、地 域動向や需給動向等をも勘案して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 笛吹市の不動産市場の低迷は依然続いており 、値頃感のある一般住宅地を除いて土地需要 は低調で、従って土地価格についても下落傾 向が続いている。 石和町中心部に位置し利便性は良好であるが 周辺部の分譲地と競合関係にあり地価は弱含 み傾向にある。 代替競争関係にある他の不動産との比較にお いて、特に考慮すべき個別的要因の変動は無 い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％