別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月11日　提出 笛吹 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   笛吹 -2 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　小泉　吉廣 印  TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 笛吹市春日居町桑戸字梅木田５２０番７外 ②地積 　(㎡) 648   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模の農家住宅を 中心とする既成住宅 地域 北東4.4m市道 水道 春日居町 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４．４ｍ市道 交通 施設 春日居町駅東方 550m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の農家住宅を中心とする在来の住宅地域であり、住環境は冴えない。総じて規模が大きいため総額が嵩み 、市場性が弱いので、地価水準は下落傾向に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はおおむね笛吹市を中心として、峡東地域一円の農家住宅地域の圏域。需要者の中心は市内及び広く甲府盆 地一円に勤務先を有する勤労者層であると認められるが、少なからず地縁・血縁を有する者に限られると判断される。 住環境が劣っており、地縁選好性の強い地域であることから、需要は極めて弱い。取引は物件の地積が大きいため、総 額が嵩んでしまい、市場性も弱い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を中心とする既成住宅地域であり、住環境が今一つであることから、アパート立地はほとんど見られない。し たがって、賃貸市場が未成熟であるといえるので、収益価格は求めなかった。近隣地域内では自己使用目的の取引が圧 倒的であることから、比準価格を標準とし、周辺の標準地との価格バランスにも留意しつつ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 笛吹市の農村部では、人口は減少傾向にある が、高齢化率は上昇基調にある。 農家住宅地域であり、新規の転入者はほとん ど見られず、需要は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％