鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

南アルプス 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０２１９２０８ -34757	南アルプス市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m国道、北4m、角地		（都）近商 (300)
b	１１９０６１９２０８ -41433	南アルプス市		更地	（　）	ほぼ台形	西9m市道、南5.8m、角地		（都）商業 (80,400)
c	１１８１１１９２０８ -41438	南アルプス市		更地	（　）	ほぼ台形	西8m市道、北12m、東1.5m、三方路		（都） (70,200)
d	１１８１２１９２０８ -38787	南アルプス市		建付地	（　）	不整形	西9.5m県道、中間画地		（都） (70,200)
e	１１９０６１９２０８ -41662	南アルプス市		建付地	（　）	不整形	北西9m市道、東10m、二方路		（都）１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,512	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	30,492	100 [ 94.1]	32,404	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,400
b	(　 ) 33,600	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	32,263	100 [ 99.0]	32,589		32,600
c	(　 ) 30,250	100 [ 120.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	27,076	100 [ 81.2]	33,345		33,300
d	(　 ) 28,831	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	29,924	100 [ 95.0]	31,499		31,500
e	(　 ) 15,158	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 80.0]	100 [ 70.7]	26,612	100 [ 92.1]	28,895		28,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	その他	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
c	その他	％／月 -0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -29.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,000 円／㎡]

南アルプス 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき土地の再調達原価の査定が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,761,867	1,381,675	4,380,192	4,027,580	352,612	（　0.9733） 343,197	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,004,020 円　　　　（　 16,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南アルプス 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗事務所	190.00	Ｓ2	380.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	436 ㎡	14.0 m x 31.0 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸しで、１階は店舗、２階は事務所利用を想定

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

階段等の共用部分があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	89.0	169.10	1,777	300,491	2.0	600,982
							1.0	300,491
2～ 2	事務所	190.00	89.0	169.10	1,250	211,375	2.0	422,750
							1.0	211,375
～

～

～

計		380.00	89.0	338.20		511,866		1,023,732
								511,866

⑨年額支払賃料	511,866 円　×　12ヶ月　＝　 6,142,392 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 338.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,142,392 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 628,639 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,657,753 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,023,732 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,214 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 511,866 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 94,900 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,761,867 円　　　　（　 13,215 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ１９１０　　　　-30111	1,576 ( 1,510)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,663	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,810 円/㎡　月額支払賃料（　 1,777 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ１９１０　　　　-30115	1,933 ( 1,928)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,951
c	Ａ１９１０　　　　-30102	1,594 ( 1,521)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,806

南アルプス 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	221,600 円	55,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	565,775 円	6,286,392　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 95,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 387,800 円	55,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	55,400 円	55,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,400 円	55,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,381,675 円　（　　　　　　 3,169 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,400,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 380.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,027,580 円（　　　　　 9,238 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,761,867 円
②総費用	1,381,675 円
③純収益　①－②	4,380,192 円
④建物等に帰属する純収益	4,027,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	352,612 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	343,197 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 787 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,004,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
南アルプス 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

南アルプス 5-3

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　鶴田　郁哉

印

TEL.

鑑定評価額

14,000,000 円

１㎡当たりの価格

32,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	26,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	南アルプス市小笠原字中町東２８３番１				②地積　(㎡)	436 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1:2	店舗ＲＣ3	中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域	西11m県道	水道、下水	東花輪 6.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 150 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 31.0 ｍ、規模　　 430 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ県道

交通

施設

東花輪駅西方

6.5km

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いの中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域で、現在のところ格別な変動要因もなく、当分の間現
状を維持するものと予測する。地価は弱含み傾向にあり、地価水準は若干の下落傾向で推移するものと予測する

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は南アルプス市および周辺市町に存する商業地域等が圏域。需要者は店舗・事務所用地取得目的の地元個人
事業主および法人、県外資本法人を中心とする。近隣幹線道路への商業集積の高まりや、在来型商業地の店舗経営者の
高齢化や営業不振による廃業などで賑わいに乏しく商況は厳しい。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心と
なる規範性のある価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸用店舗等も存在するが、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。自用の店舗が中心であるため、需要者の
多くは収益性から意思決定を行うのではなく自己使用を前提とするものと思料する。それ故に土地価格に見合う賃料水
準が形成されておらず収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準
地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　南アルプス 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 30,600 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[100.0]

100
[ 95.1]

[100.0]
100

31,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

周辺市町も含め近年複合商業施設が相次いで
オープンしており、在来の商業地域の商況は
厳しい状況が続いている。

近隣幹線道路への商業集積の高まりや、標準
地の接する県道沿い店舗の廃業等で賑わいに
乏しく、需給は弱含みである。地価は若干の
下落傾向で推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

南アルプス 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ１９１０ -30013	南巨摩郡富士川町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m町道、中間画地		（都）近商 (80,200)
b	１１９０６１９３６８ -41951	南巨摩郡富士川町		更地	（　）	ほぼ長方形	北17.4m県道、西2.2m、南1.5m、三方路		（都）準住居 (60,200)
c	１１９０６１９２０８ -41433	南アルプス市		更地	（　）	ほぼ台形	西9m市道、南5.8m、角地		（都）商業 (80,400)
d	１１９０２１９２０８ -34757	南アルプス市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m国道、北4m、角地		（都）近商 (300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,246	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	36,576	100 [ 107.8]	33,929	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,900
b	(　 ) 28,232	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	35,043	100 [ 105.8]	33,122		33,100
c	(　 ) 33,600	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	32,263	100 [ 99.0]	32,589		32,600
d	(　 ) 31,512	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	30,492	100 [ 93.1]	32,752		32,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,700 円／㎡]

南アルプス 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,882,815	1,274,808	4,608,007	4,223,870	384,137	（　0.9733） 373,881	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,630,224 円　　　　（　 17,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南アルプス 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗事務所	190.00	Ｓ2	380.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	436 ㎡	14.0 m x 31.0 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しで、１階は店舗、２階は事務所利用を想定。想定建物の容積率が低くなっているが、地域の標準的な建物を想定した。

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

階段等の共用部分があるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	190.00	89.0	169.10	1,767	298,800	2.0	597,600
							1.0	298,800
2～ 2	事務所	190.00	89.0	169.10	1,325	224,058	2.0	448,116
							1.0	224,058
～

～

～

計		380.00	89.0	338.20		522,858		1,045,716
								522,858

⑨年額支払賃料	522,858 円　×　12ヶ月　＝　 6,274,296 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 338.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,274,296 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 641,830 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,776,466 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,045,716 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,411 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 522,858 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 96,938 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,882,815 円　　　　（　 13,493 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ１９１０　　　　-30102	1,594 ( 1,521)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,766	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,767 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ１９０６　　　　-23011	1,345 ( 1,287)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,879
c	Ａ１８１０　　　　-24523	1,264 ( 1,262)	100 [100.0]	[ 98.9] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	1,694

南アルプス 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	232,400 円	58,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	423,608 円	6,418,296　×　　　　 6.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 95,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 406,700 円	58,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	58,100 円	58,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,100 円	58,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,274,808 円　（　　　　　　 2,924 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 380.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,223,870 円（　　　　　 9,688 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,882,815 円
②総費用	1,274,808 円
③純収益　①－②	4,608,007 円
④建物等に帰属する純収益	4,223,870 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	384,137 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	373,881 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 858 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,630,224 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,500 円／㎡）