別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
南アルプス -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
南アルプス -3 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士 小野 淳一 印  TEL.
鑑定評価額 7,670,000 円  1㎡当たりの価格 27,700 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
南アルプス市在家塚字仲畑1281番8
②地積
 (㎡)
277  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 
(70,200)

(その他)



台形
1:1.2
住宅

W2
中規模一般住宅のほ
か農地が見られる住
宅地域
南6m市道、背面道 水道、下水 竜王

7.6km
(2)



①範囲 東    50 m、西    50 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         270 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  6
m市道
交通

施設
竜王駅南西方

7.6km
法令

規制
(都) 
(70,200)


⑤地域要因の将
 来予測
比較的利便性に恵まれた一般住宅地域で、特に目立った変動要因はなく、当面は現状維持するものと予測される
。地価水準は下落基調にあるものの、値頃感から下落幅は小幅に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +5.0
二方路                0.0
形状                 0.0



(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            27,700 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南アルプス市旧白根町地内を中心に南アルプス市全域に及ぶ圏域にある住宅地域である。需要者は、市
内在住の一次取得者層が中心で、圏外からの転入者も散見される。比較的利便性に恵まれた住宅地域で、周辺には農地
等の空閑地も見受けられるが、宅地需要がやや低迷しているため開発気運は低調である。尚、中心となる価格帯は、土
地のみで1,000万円程度まで、新築戸建物件で3,000万円程度までである。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は、低層戸建住宅を中心とする住宅地域である。周辺にアパート等は散見されるが、賃貸市場が未成熟である
ため収益価格は試算できなかった。一方、周辺地域において規範性の高い取引事例を収集し得たため、比準価格は実証
的で規範性の高い価格である。よって、規範性の高い比準価格をもって鑑定評価額とするのが妥当と判断し、更に売買
物件の動向及び前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           27,800 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
住宅地域として人気の高い甲斐市・中央市・
昭和町における宅地供給が活発なため、南ア
ルプス市内の宅地需要は依然として低調に推
移している。

区画整然とした分譲住宅地で、生活利便性も
概ね良好であるため、比較的安定した需要が
認められる状況となっている。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.4 %  %
3 試算価格算定内訳 南アルプス -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A1910

-30014
南アルプス市

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 南4.5m市道、
北5.4m、
二方路



(都) 

(70,200)
b C1912

-32030
南アルプス市

建付


  
(           ) 
長方形 南7m市道、
北5m、二方路




(都) 

(70,200)
c 11908
19208
-39730
南アルプス市

建付


  
(           ) 
不整形 南東4.5m市道
、中間画地




(都) 

(70,200)
d 11905
19208
-31862
南アルプス市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北7.7m市道、
西4.4m、角地




(都) 

(70,200)
e 11909
19208
-35144
南アルプス市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北5.5m市道、
中間画地




(都) 

(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
24,741  
100
[ 100.0]
[  98.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

23,385 
100
[  90.2]

25,926 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +5.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 105.0]
     100

27,200 
b (            
31,169  
100
[ 100.0]
[  99.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.0]

29,375 
100
[ 110.1]

26,680 

28,000 
c (            
25,543  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.0]

28,211 
100
[ 102.9]

27,416 

28,800 
d (            
26,437  
100
[ 100.0]
[  98.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

25,478 
100
[  98.0]

25,998 

27,300 
e (            
21,772  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[   /  ]
100
[  90.0]

24,046 
100
[  92.1]

26,109 

27,400 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境      -8.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近    0.0 環境      +9.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境      +5.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近    0.0 環境      -3.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境      -7.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      27,700 円/㎡]  



南アルプス -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己所有の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、賃貸市場が未成熟であるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 2 年地価公示)
令和2年1月15日 提出
南アルプス -3 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
南アルプス -3 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士 窪田 修 印  TEL.
鑑定評価額 7,670,000 円  1㎡当たりの価格 27,700 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6)


[平成31年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
南アルプス市在家塚字仲畑1281番8
②地積
 (㎡)
277  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 
(70,200)

(その他)



台形
1:1.2
住宅

W2
中規模一般住宅のほ
か農地が見られる住
宅地域
南6m市道、背面道 水道、下水 竜王

7.6km
(2)



①範囲 東    50 m、西    50 m、南    50 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    18.0 m、規模         270 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位北   6
m市道
交通

施設
竜王駅南西方

7.6km
法令

規制
(都) 
(70,200)


⑤地域要因の将
 来予測
 比較的利便性に恵まれた一般住宅地域で、特に目立った変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予
測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +5.0
二方路                0.0
形状                 0.0



(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            27,700 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性  同一需給圏の範囲は、南アルプス市を中心に隣接市町を含む住宅地域である。需要者の中心は南アルプス市等に勤務
先を有する個人や在住の個人の一次取得者層である。周辺には農地等の空閑地も見受けられるが、比較的利便性に恵ま
れた住宅地域で、小規模分譲地が見られる。宅地需要は回復傾向にあり、地価も下落に歯止めがかかっている。需要の
中心となる価格帯は土地で800万円前後、新築戸建住宅付きで2,500万円前後である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
 近隣地域は戸建住宅を中心とする既成住宅地域で、共同住宅は見られない。賃貸市場が未成立なため、収益価格は求
めなかった。唯一試算した比準価格は類似地域内の事例を採用し規範性がある。住環境の良否等を重視した自己使用目
的の取引が支配的である近隣地域の状況を踏まえ、現実の需給関係を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関係
を考慮のうえ、前年公示価格からの推移を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           27,800 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
 県内景気は緩やかながら回復傾向にあるが
、土地需要は二極化が依然強い。利便性・環
境等が優る住宅地域では土地価格にも底値感
が出始めている。

 区画整然とした小規模分譲住宅地で、大型
店にも近く生活利便性も概ね良好である。土
地需要も回復傾向にあり、地価は安定的に推
移しているいる。

 個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.4 %  %
3 試算価格算定内訳 南アルプス -3 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 11905
19208
-31862
南アルプス市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北7.7m市道、
西4.4m、角地




(都) 

(70,200)
b 11906
19208
-41476
南アルプス市

更地


  
(           ) 
不整形 南西5m市道、
中間画地




(都) 

(70,200)
c 11906
19208
-41692
南アルプス市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南5.9m市道、
西6m、角地




(都) 1住居

(60,200)
d A1909

-21002
南アルプス市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西4m市道、
中間画地




(都) 

(70,200)
e A1909

-24015
南アルプス市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 北4m市道、
北東3m、角地




(都) 

(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
26,437  
100
[ 100.0]
[  98.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

25,478 
100
[ 101.0]

25,226 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +5.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 105.0]
     100

26,500 
b (            
22,899  
100
[ 100.0]
[  99.1]
100
100
[   /  ]
100
[  85.0]

26,698 
100
[  99.0]

26,968 

28,300 
c (            
29,116  
100
[ 100.0]
[  99.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 107.1]

26,996 
100
[ 100.0]

26,996 

28,300 
d (            
23,293  
100
[ 100.0]
[  98.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

22,517 
100
[  86.2]

26,122 

27,400 
e (            
22,116  
100
[ 100.0]
[  99.0]
100
100
[   /  ]
100
[  98.9]

22,138 
100
[  83.3]

26,576 

27,900 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地     -15.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境     -12.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地      -1.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      27,700 円/㎡]  



南アルプス -3 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由   既成市街地にあって、原価法の適用は困難である。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己所有の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、賃貸市場が未成熟であるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ