鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

韮崎 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ１９１１ -31023	韮崎市		更地	（　）	長方形	東5m道路、中間画地		（都）２住居 (60,200)
b	１１９０５１９２０７ -32070	韮崎市		建付地	（　）	長方形	北5.9m市道、中間画地		（都） (70,200)
c	１１９０５１９２０７ -32143	韮崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4m私道、中間画地		（都）土砂災害警戒区域 (70,200)
d	Ａ１９１０ -7011	韮崎市		建付地	（　）	正方形	西5m市道、中間画地		（都） (70,200)
e	Ａ１９１１ -31011	韮崎市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,101	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	50,130	100 [ 144.2]	34,764	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	35,100
b	(　 ) 23,926	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	23,687	100 [ 72.9]	32,492		32,800
c	(　 ) 24,971	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	23,794	100 [ 67.5]	35,250		35,600
d	(　 ) 24,417	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	23,866	100 [ 66.6]	35,835		36,200
e	(　 ) 25,877	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	25,057	100 [ 67.9]	36,903		37,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -26.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -32.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -32.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,900 円／㎡]

韮崎 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,460,091	557,964	1,902,127	1,812,160	89,967	（　0.9695） 87,223	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,817,146 円　　　　（　 9,090 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

韮崎 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	78.00	Ｗ2	156.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	180 ％	200 ㎡	11.2 m x 16.1 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＤＫ、４戸）で、平均専有面積３９㎡であり、敷地内に駐車スペースを確保した想定である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	78.00	100.0	78.00	1,310	102,180	2.0	204,360
							1.0	102,180
2～ 2	住宅	78.00	100.0	78.00	1,340	104,520	2.0	209,040
							1.0	104,520
～

～

～

計		156.00	100.0	156.00		206,700		413,400
								206,700

⑨年額支払賃料	206,700 円　×　12ヶ月　＝　 2,480,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 156.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,480,400 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 262,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,361,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	413,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,721 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 206,700 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 94,410 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,460,091 円　　　　（　 12,300 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ１９０７　　　　-19005	1,255 ( 1,206)	100 [100.0]	[ 99.4] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,397	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,399 円/㎡　月額支払賃料（　 1,340 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ１９１１　　　　-31005	1,219 ( 1,165)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,378
c	Ｂ１９１１　　　　-31006	1,248 ( 1,192)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,425

韮崎 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	67,200 円	22,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	265,064 円	2,624,400　×　　　　 10.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 168,000 円	22,400,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 557,964 円　（　　　　　　 2,790 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9695

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,400,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 156.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0809	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0950 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,812,160 円（　　　　　 9,061 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,460,091 円
②総費用	557,964 円
③純収益　①－②	1,902,127 円
④建物等に帰属する純収益	1,812,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	89,967 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	87,223 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 436 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,817,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,090 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
韮崎 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

韮崎 -1

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　窪田　修

印

TEL.

鑑定評価額

6,980,000 円

１㎡当たりの価格

34,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月14日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	28,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	韮崎市中島１丁目２７５５番１６｢中島１－５－３５－２｣				②地積　(㎡)	200 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他） (60,180)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅のほか、アパート等も見られる住宅地域	北西4.5m市道	水道、下水	韮崎 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 250 ｍ、南 60 ｍ、北 270 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北　　　４
．５ｍ市道

交通

施設

韮崎駅南東方

1.2km

法令

規制

（都）１住居
(60,180)

⑤地域要因の将
　来予測

　ＪＲ中央本線背後に位置する一般住宅のほかアパート等が見られる住宅地域で、特に目立った変動要因もなく
、当分の間現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 34,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,470 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は韮崎市内を中心に甲斐市北西部の住宅地域に及ぶ。需要者の中心は韮崎市及び周辺市に職場を持つ個人
の一次取得者者層で、市外からの転入者はあまり見られない。近隣地域は、韮崎市の中心部に比較的近く、小規模開発
も見られる。隘路も多く、幹線道路との系統性が劣り、周辺地域の新規分譲地との代替競争関係により需給はやや弱い
。土地は７００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　比準価格のほか、賃貸を想定し収益還元法を適用したが、収益価格は比準価格に比較して相当低位に求められた。近
隣地域は戸建住宅を中心とし、収益性よりも快適性を重視する住宅地域であることから、土地取引は主に自己使用目的
で行われ、土地価格は、この取引価格の水準を指標に決定されることが一般的と認められる。よって、比準価格を採用
し、代表標準地との検討及び前年公示価格からの推移を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　韮崎 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 37,800 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[102.0]

100
[107.1]

[101.0]
100

34,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　韮崎市中心部の既存の住宅地域は、新規分
譲地との競合が見られ、総額により需要が左
右される。道路や住環境等が劣る地域は需要
が少ない。

　中心部に近いものの小規模住宅も多い住宅
地域で、やや住環境が劣り、競争力は弱い。
需要は減少傾向であるが、底値感も出始めて
いる。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

韮崎 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１８１１１９２０７ -42062	韮崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.8m市道、中間画地		（都）１中専 (60,160)
b	１１９０１１９２０７ -40732	韮崎市		建付地	（　）	長方形	南西4m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
c	１１９０７１９２０７ -42375	韮崎市		更地	（　）	ほぼ整形	北西3.5m道路、中間画地		（都）準住居 (60,160)
d	Ａ１９０４ -24005	韮崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東3.8m市道、北西2m、角地		（都）１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,302	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	30,368	100 [ 94.1]	32,272	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	32,600
b	(　 ) 45,000	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	42,663	100 [ 104.0]	41,022		41,400
c	(　 ) 24,220	100 [ 70.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	35,753	100 [ 106.0]	33,729		34,100
d	(　 ) 41,142	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	41,478	100 [ 111.1]	37,334		37,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
c	売急ぎ	％／月 -0.10	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 34,900 円／㎡]

韮崎 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,464,488	558,537	1,905,951	1,812,160	93,791	（　0.9695） 90,930	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,894,375 円　　　　（　 9,470 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

韮崎 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	78.00	Ｗ2	156.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	180 ％	200 ㎡	11.2 m x 16.1 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積３９㎡（２ＤＫ、４戸）であり、敷地内に戸数分の駐車スペースを確保した想定である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	78.00	100.0	78.00	1,314	102,492	2.0	204,984
							1.0	102,492
2～ 2	居宅	78.00	100.0	78.00	1,341	104,598	2.0	209,196
							1.0	104,598
～

～

～

計		156.00	100.0	156.00		207,090		414,180
								207,090

⑨年額支払賃料	207,090 円　×　12ヶ月　＝　 2,485,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 156.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,485,080 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 262,908 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,366,172 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	414,180 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,728 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 207,090 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 94,588 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,464,488 円　　　　（　 12,322 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ１９１１　　　　-13010	1,051 ( 1,049)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,294	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,400 円/㎡　月額支払賃料（　 1,341 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ１９１１　　　　-7201	1,399 ( 1,344)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,426
c	Ｂ１９１１　　　　-7202	1,448 ( 1,384)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,522

韮崎 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	67,200 円	22,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	265,537 円	2,629,080　×　　　　 10.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 168,000 円	22,400,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,400 円	22,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 558,537 円　（　　　　　　 2,793 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9695

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,400,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 156.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0809	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0950 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,812,160 円（　　　　　 9,061 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,464,488 円
②総費用	558,537 円
③純収益　①－②	1,905,951 円
④建物等に帰属する純収益	1,812,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	93,791 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	90,930 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 455 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,894,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,470 円／㎡）