別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出 大月 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大月 5-2 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　土屋　真人 印  TEL.

鑑定評価額 86,200,000 円  １㎡当たりの価格 48,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大月市大月町花咲字宮ノ東１９８番２ ②地積 　(㎡) 1,781   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準住居 (60,200) （その他） 不整形 1.2:1 店舗 Ｗ1 店舗、事業所と住宅 が混在する路線商業 地域 南東9m国道、西側道 水道 大月 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ国道 交通 施設 大月駅南西方 1.8km 法令 規制 （都） 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大月ＩＣに近い路線商業地域であるが、一定規模を確保可能な商業適地が少なく当分の間現状を維持するものと 予測する。周辺地域への顧客の流出が見受けられる等、地価水準は当面弱含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大月市及び郡内地域一円の商業地域で需要者の中心はロードサイド店舗を展開する法人等である。低層の 飲食店舗、事業所や住宅等が混在する地域で、一定規模のまとまった商業適地が少なく希少性が認められるが、周辺地 域へ顧客は流出傾向にある。近年新規の出店等は殆どなく商況は衰退傾向にある。取引物件の規模等の個別的要因は多 種多様で需要者の投資規模等により取引価格が左右されるため、中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市内の幹線道路沿いに低層の飲食店舗、事業所や住宅等が混在する地域である。自己利用の店舗、事業所が中心で、賃 貸に基づく収益物件はほとんどなく、賃貸市場が未形成であることから収益還元法の適用は断念した。以上より、現実 の市場動向を反映した実証性のある比準価格を採用し、単価と総額との関係を考慮し、更に代表標準地との十分な比較 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大月 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [158.3] [100.0] 100 48,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大月市においては、過去一年間で人口が微減 、高齢化率は上昇した。郊外の商業地は顧客 の流出傾向が続いており、地価は下落傾向で ある。 郊外の路線商業地域は、商業集積度が低く、 競争力が弱いため商況が冴えず需要は弱含み 傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％