鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大月 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１７１２１９２０６ -37834	大月市		更地	（　）	ほぼ整形	北西6.2m市道、中間画地		（都）商業 (80,372)
b	１１９０３１９２０６ -36137	大月市		建付地	（　）	不整形	北9.5m国道、中間画地		都計外
c	１１８０４１９２０６ -44830	大月市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7m国道、中間画地		（都）近商 (80,200)
d	１１８１０１９２０４ -38067	都留市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7.8m国道、中間画地		（都）商業 (80,400)
e	１１８１０１９２０４ -38050	都留市		更地	（　）	ほぼ台形	南東10m国道、中間画地		（都）準工特別用途地区 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,000	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	58,500	100 [ 75.2]	77,793	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,800
b	(　 ) 18,012	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 66.5]	26,815	100 [ 36.1]	74,280		74,300
c	(　 ) 20,239	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 60.0]	100 [ 70.0]	47,128	100 [ 59.9]	78,678		78,700
d	(　 ) 40,045	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	44,094	100 [ 55.3]	79,736		79,700
e	(　 ) 42,098	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	41,761	100 [ 51.2]	81,564		81,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -62.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -33.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -45.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 78,000 円／㎡]

大月 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,461,464	500,995	1,960,469	1,715,720	244,749	（　0.9475） 231,900	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,732,653 円　　　　（　 47,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大月 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中低層店舗事務所	49.69	Ｓ3	149.07
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業防火土砂災害警戒区域	100 ％	400 ％	400 ％	100 ㎡	6.0 m x 18.5 m	前面道路：国道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し、３階建。

⑦有効率　 76.7 ％
の理由

階段等の共用部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	49.69	75.0	37.27	2,230	83,112	3.0	249,336
							1.0	83,112
2～ 2	事務所	49.69	75.0	37.27	1,640	61,123	2.0	122,246
							1.0	61,123
3～ 3	事務所	49.69	80.0	39.75	1,480	58,830	2.0	117,660
							1.0	58,830
～

～

計		149.07	76.7	114.29		203,065		489,242
								203,065

⑨年額支払賃料	203,065 円　×　12ヶ月　＝　 2,436,780 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 114.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,436,780 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 210,302 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,418,478 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	489,242 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,501 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 203,065 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 38,485 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,461,464 円　　　　（　 24,615 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ１９０６　　　　-29023	1,748 ( 1,652)	100 [100.0]	[ 99.2] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,267	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,274 円/㎡　月額支払賃料（　 2,230 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ１８１２　　　　-22014	1,545 ( 1,545)	100 [100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	2,168
c	Ａ１８１２　　　　-22015	1,513 ( 1,511)	100 [100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	2,290

大月 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	118,000 円	23,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	118,295 円	2,628,780　×　　　　 4.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 165,200 円	23,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	23,600 円	23,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,600 円	23,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 500,995 円　（　　　　　　 5,010 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,600,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 149.07 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,715,720 円（　　　　　 17,157 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,461,464 円
②総費用	500,995 円
③純収益　①－②	1,960,469 円
④建物等に帰属する純収益	1,715,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	244,749 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	231,900 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,319 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,732,653 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
大月 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大月 5-1

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　本澤　英史

印

TEL.

鑑定評価額

7,640,000 円

１㎡当たりの価格

76,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	61,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大月市大月１丁目字六貫メ３５８番１外｢大月１－１１－２１｣				②地積　(㎡)	100 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 防火（その他）土砂災害警戒区域 (100,400)
	1:3	店舗兼住宅Ｓ3F1B	中低層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域	北西12m国道	水道、下水	大月 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 250 ｍ、南 15 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

中低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ国道

交通

施設

大月駅南方

150m

法令

規制

（都）商業
(100,400)
防火
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

大月市中心部の旧来からの商業地域で、国道２０号大月バイパスの影響で交通量は減ったものの、需給関係によ
り地価水準は下げ止まり傾向であるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 78,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大月市及び郡内地域一円の商業地域。需要者の中心は小売店舗等の営業を目的とする個人事業者及び駅近
隣に立地を希望する事業者等。近隣地域は、大月駅周辺の小売店舗等が建ち並ぶ古くからの商業地域で顧客は流出傾向
にあるが、駅至近エリアでは観光客増の影響で商況が一部良いこと、既存商業地の売出は少なく稀少性が見られる地域
で、一定の需要が認められる。需要者の投資規模により取引価格が左右される為、中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅に近い国道沿いの小売店舗等が建ち並ぶ古くからの商業地域であるが、観光客増の影響は限定的で、商業事業者によ
る中心商店街出店意欲の低下傾向から、貸店舗や事務所の需要はやや弱く、土地価格に見合う賃料水準が形成されてお
らず収益価格は低位に試算された。よって、同一需給圏内の類似性の高い取引事例を基に試算された比準価格を重視し
、収益価格を比較考量し、昨今の不動産市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気回復効果、観光客増により駅前の需要は
一時よりも回復し、地価は下げ止まり傾向に
あるが、継続性があるかは不透明である。

富士北麓圏観光の大月駅利用者による影響で
当駅周辺の地価は底堅い。立地適正化計画の
影響等、今後の動向が注視される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大月 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１７１２１９２０６ -37834	大月市		更地	（　）	ほぼ整形	北西6.2m市道、中間画地		（都）商業 (80,372)
b	１１８０５１９４３０ -36760	南都留郡富士河口湖町		更地	（　）	不整形	西10m国道、中間画地		（都）準工国立公園（普通） (60,200)
c	１１８０６１９２０２ -40028	富士吉田市		更地	（　）	ほぼ正方形	東15m市道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
d	Ａ１９０６ -24013	富士吉田市		更地	（　）	不整形	南東20m市道、中間画地		（都）１住居農用地の指定なし (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,000	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	58,500	100 [ 75.1]	77,896	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	77,900
b	(　 ) 60,499	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	62,370	100 [ 79.9]	78,060		78,100
c	(　 ) 52,836	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	52,308	100 [ 65.1]	80,350		80,400
d	(　 ) 39,443	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	43,606	100 [ 56.7]	76,907		76,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -42.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 78,000 円／㎡]

大月 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,451,153	505,224	1,945,929	1,701,180	244,749	（　0.9475） 231,900	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,732,653 円　　　　（　 47,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大月 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中低層店舗事務所	49.69	Ｓ3	149.07
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業防火土砂災害警戒区域	100 ％	400 ％	400 ％	100 ㎡	6.0 m x 18.5 m	前面道路：国道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し。３階建が標準的である。

⑦有効率　 76.7 ％
の理由

階段等の共用部分があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	49.69	75.0	37.27	2,230	83,112	3.0	249,336
							1.0	83,112
2～ 2	事務所	49.69	75.0	37.27	1,685	62,800	2.0	125,600
							1.0	62,800
3～ 3	事務所	49.69	80.0	39.75	1,475	58,631	2.0	117,262
							1.0	58,631
～

～

計		149.07	76.7	114.29		204,543		492,198
								204,543

⑨年額支払賃料	204,543 円　×　12ヶ月　＝　 2,454,516 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 114.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,454,516 円　　×　　 9.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 9.0 ％　＝　　 238,186 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,408,330 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	492,198 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,479 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 204,543 円　×　　 91.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 38,344 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,451,153 円　　　　（　 24,512 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ１９０６　　　　-29023	1,748 ( 1,652)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,154	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,274 円/㎡　月額支払賃料（　 2,230 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ１９１２　　　　-22003	2,033 ( 2,028)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,456
c	Ａ１９１２　　　　-26106	1,903 ( 1,832)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,219

大月 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	70,200 円	23,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	172,024 円	2,646,516　×　　　　 6.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 52,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 163,800 円	23,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	23,400 円	23,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,400 円	23,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 505,224 円　（　　　　　　 5,052 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,400,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 149.07 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,701,180 円（　　　　　 17,012 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,451,153 円
②総費用	505,224 円
③純収益　①－②	1,945,929 円
④建物等に帰属する純収益	1,701,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	244,749 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	231,900 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,319 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,732,653 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,300 円／㎡）