鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大月 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ１８０５ -8001	大月市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、南2.6m、角地		（都）１住居 (60,200)
b	１１８１２１９２０６ -39659	大月市		建付地	（　）	袋地等	北東4m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
c	Ｃ１８０３ -8001	大月市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4.2m市道、中間画地		（都）１住居 (60,168)
d	１１９１０１９２０４ -42321	都留市		建付地	（　）	長方形	東4m未舗装私道、中間画地		（都） (70,200)
e	１１９０５１９２０４ -32251	都留市		更地	（　）	ほぼ台形	北東6m市道、北西4.5m、角地		（都）２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 55,831	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 89.8]	60,867	100 [ 96.4]	63,140	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	63,800
b	(　 ) 67,802	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	66,191	100 [ 99.0]	66,860		67,500
c	(　 ) 44,459	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 67.7]	64,226	100 [ 100.0]	64,226		64,900
d	(　 ) 41,045	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	43,162	100 [ 69.3]	62,283		62,900
e	(　 ) 44,144	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	42,687	100 [ 66.2]	64,482		65,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -28.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,000 円／㎡]

大月 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,054,556	736,557	2,317,999	2,032,800	285,199	（　0.9714） 277,042	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,771,708 円　　　　（　 21,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大月 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.66	ＬＳ2	177.32
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	160 ％	269 ㎡	14.2 m x 20.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積４４．３３㎡（２ＤＫ）、２階建

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	88.66	100.0	88.66	1,340	118,804	2.0	237,608
							1.0	118,804
2～ 2	居宅	88.66	100.0	88.66	1,390	123,237	2.0	246,474
							1.0	123,237
～

～

～

計		177.32	100.0	177.32		242,041		484,082
								242,041

⑨年額支払賃料	242,041 円　×　12ヶ月　＝　 2,904,492 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 177.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,904,492 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 255,399 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,937,093 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	484,082 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,454 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 242,041 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 113,009 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,054,556 円　　　　（　 11,355 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ１９１１　　　　-32019	1,507 ( 1,506)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	1,433	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,451 円/㎡　月額支払賃料（　 1,390 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ１９１１　　　　-32017	1,112 ( 1,064)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,452
c	Ｂ１９１２　　　　-32031	1,646 ( 1,581)	100 [100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,472

大月 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	140,000 円	28,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	316,057 円	3,192,492　×　　　　 9.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 196,000 円	28,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 736,557 円　（　　　　　　 2,738 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 177.32 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0595 ×　 45 ％　＋　0.0789 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,032,800 円（　　　　　 7,557 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,054,556 円
②総費用	736,557 円
③純収益　①－②	2,317,999 円
④建物等に帰属する純収益	2,032,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	285,199 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	277,042 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,030 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,771,708 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
大月 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大月 -1

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　本澤　英史

印

TEL.

鑑定評価額

17,500,000 円

１㎡当たりの価格

65,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大月市大月１丁目字六貫メ４０３番３外｢大月１－１６－５｣				②地積　(㎡)	269 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）土砂災害警戒区域 (60,160)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅のほかに事業所等も見られる住宅地域	北東4m市道	水道、下水	大月 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 60 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　４
ｍ市道

交通

施設

大月駅南方

400m

法令

規制

（都）１住居
(60,160)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

市内中心部に位置する既存の住宅地域で、格別の変動要因もなく、当分の間現状を維持するものと予測する。地
価水準は需給関係により下げ止まり傾向であるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 65,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 21,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大月市及び周辺市の住宅地域一円である。需要者の中心は大月市及びその周辺市に職場をもつ勤労者等で
、地縁血縁関係者が多いため圏外からの転入者は少ない。駅、役所、小学校等に近い市内において利便性に優れた地域
であり、かつ平坦地が稀少な地域性から需要は認められるが、既成住宅地域であり売り物件は殆ど見当たらず、開発等
による新規の供給は殆どない。画地条件も多様で取引の中心となる価格帯を把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

大月市中心市街地に存する一般住宅のほか事業所等も見られる住宅地域である。周辺にはアパート等の共同住宅も見ら
れるが、取引形態は自己使用目的が中心で、居住の快適性、利便性を重視して取引されることから収益価格は低く試算
されたため参考に留める。よって、同一需給圏内の類似性の高い取引事例を基に試算された比準価格を採用し、代表標
準地との検討も行い、昨今の不動産市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大月 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 61,300 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[105.0]

100
[ 91.1]

[101.0]
100

64,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大月市中心部の既存住宅地では、空地が少な
く新規の開発等は困難である。売り物件も殆
どなく、稀少性から下げ止まり傾向となって
いる。

山際にやや近く、土砂災害警戒区域であるが
、当市では駅徒歩圏の平坦な地勢は人気が高
い。駅や小学校にも近く利便性の良い地域で
ある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大月 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１８１２１９２０６ -39659	大月市		建付地	（　）	袋地等	北東4m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
b	１１８１２１９２１２ -39671	上野原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南3.4m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
c	１１９０４１９２１２ -47447	上野原市		建付地	（　）	台形	南4.5m私道、西3.6m、角地		（都）１住居 (60,180)
d	１１９１０１９２０４ -42289	都留市		更地	（　）	ほぼ長方形	南1.8m道路、中間画地		（都）２住居土砂災害警戒区域 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 67,802	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	66,191	100 [ 103.0]	64,263	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	64,900
b	(　 ) 54,364	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	51,050	100 [ 78.3]	65,198		65,800
c	(　 ) 60,957	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	55,492	100 [ 86.3]	64,301		64,900
d	(　 ) 60,254	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	63,633	100 [ 99.2]	64,146		64,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 65,100 円／㎡]

大月 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,983,157	663,510	2,319,647	2,032,800	286,847	（　0.9714） 278,643	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,805,063 円　　　　（　 21,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大月 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.66	ＬＳ2	177.32
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	160 ％	269 ㎡	14.2 m x 20.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積４４．３３㎡（２ＤＫ）、２階建てが標準的である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	88.66	100.0	88.66	1,335	118,361	2.0	236,722
							1.0	118,361
2～ 2	居宅	88.66	100.0	88.66	1,390	123,237	2.0	246,474
							1.0	123,237
～

～

～

計		177.32	100.0	177.32		241,598		483,196
								241,598

⑨年額支払賃料	241,598 円　×　12ヶ月　＝　 2,899,176 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 177.32 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,899,176 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 318,718 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,868,458 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	483,196 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,349 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 241,598 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 110,350 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,983,157 円　　　　（　 11,090 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ１９１２　　　　-22007	1,012 ( 1,010)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,401	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,451 円/㎡　月額支払賃料（　 1,390 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ１９１１　　　　-32017	1,112 ( 1,064)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,452
c	Ａ１９１２　　　　-22009	1,382 ( 1,381)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,502

大月 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	112,000 円	28,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	270,910 円	3,187,176　×　　　　 8.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 196,000 円	28,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,000 円	28,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 663,510 円　（　　　　　　 2,467 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9714

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 177.32 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0595 ×　 45 ％　＋　0.0789 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,032,800 円（　　　　　 7,557 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,983,157 円
②総費用	663,510 円
③純収益　①－②	2,319,647 円
④建物等に帰属する純収益	2,032,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	286,847 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	278,643 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,036 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,805,063 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,600 円／㎡）