別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月11日　提出 山梨 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山梨 -3 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　小泉　吉廣 印  TEL.

鑑定評価額 5,850,000 円  １㎡当たりの価格 29,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 山梨市小原東字西久保２６７番２ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅のほ か農地が見られる住 宅地域 北西4.5m市道 水道、下水 東山梨 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 東山梨駅北西方 450m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺は郊外の果樹畑の多く見られる一般住宅地域であり、利便性、住環境等が今ひとつの地域である。当分の間 、地価水準はやや下落傾向に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、山梨市及び峡東エリアの住宅地域である。需要者の中心は山梨市、甲府市などに勤務先を有する 勤労者層であると認められる。周辺は農地も見られる既成の住宅地域であり、区画の整然性には欠けている。近年、周 辺では分譲地の開発、供給がなされているが、販売状況は良好となっている。需要の中心は２５０㎡程度で７５０万円 くらい、土地建物総額で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は戸建住宅地域であり、また、対象標準地はアパートの敷地としては画地規模が小さいことから、収益価格は求め なかった。そもそも自己使用目的の取引が支配的であり、居住の快適性が重視されることから、収益性はさほど考慮さ れていないのが実情である。よって、規範性の高い取引事例から求められた比準価格を標準とし、代表標準地の価格と のバランス検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山梨 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,400 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [104.0] 100 [115.0] [101.0] 100 29,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山梨市においては、ここ数年土地取引件数及 び新築着工戸数はともに減少している。 東山梨駅や小・中学校に近接しているが、周 辺は農地の中の住宅地域となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％