鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

都留 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０２１９２０４ -35208	都留市		更地	（　）	ほぼ台形	北西4.3m市道、北東6m、角地		（都） (70,200)
b	１１９０７１９２０４ -42673	都留市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		（都） (70,200)
c	Ａ１９１１ -16003	都留市		更地	（　）	長方形	東4.5m市道、中間画地		（都）１住居農用地区域でない (60,180)
d	１１８１２１９２０４ -39689	都留市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m市道、中間画地		（都）２中専土砂災害警戒区域 (60,200)
e	１１８０９１９２０４ -34201	都留市		建付地	（　）	ほぼ台形	南6m私道、中間画地		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,766	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	34,516	100 [ 93.1]	37,074	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	37,800
b	(　 ) 37,634	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	36,078	100 [ 94.0]	38,381		39,100
c	(　 ) 24,675	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 81.6]	30,148	100 [ 84.7]	35,594		36,300
d	(　 ) 29,187	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.9]	33,740	100 [ 87.9]	38,385		39,200
e	(　 ) 34,957	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	33,026	100 [ 82.2]	40,178		41,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,600 円／㎡]

都留 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,199,080	441,914	1,757,166	1,553,280	203,886	（　0.9695） 197,667	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	4,118,063 円　　　　（　 17,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

都留 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.20	Ｗ2	120.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	192 ％	232 ㎡	12.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者向け、平均専有面積３０．１㎡（１ＤＫ）×４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	居宅	60.20	100.0	60.20	1,509	90,842	2.0	181,684
							1.0	90,842
～ 2	居宅	60.20	100.0	60.20	1,540	92,708	2.0	185,416
							1.0	92,708
～

～

～

計		120.40	100.0	120.40		183,550		367,100
								183,550

⑨年額支払賃料	183,550 円　×　12ヶ月　＝　 2,202,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,202,600 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 234,660 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,111,940 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	367,100 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,304 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 183,550 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 83,836 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,199,080 円　　　　（　 9,479 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ１９１０　　　　-29026	875 ( 874)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 97.0]	100 [ 93.0]	100 [ 70.0]	100 [ 90.0]	1,537	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,608 円/㎡　月額支払賃料（　 1,540 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ１９１２　　　　-29028	945 ( 944)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 70.0]	100 [ 90.0]	1,610
c	Ｂ１９１２　　　　-29031	1,343 ( 1,290)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,677

都留 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	57,600 円	19,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	197,114 円	2,346,600　×　　　　 8.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 134,400 円	19,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	19,200 円	19,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,200 円	19,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 441,914 円　（　　　　　　 1,905 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9695

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,200,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 120.40 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0809	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0950 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,553,280 円（　　　　　 6,695 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,199,080 円
②総費用	441,914 円
③純収益　①－②	1,757,166 円
④建物等に帰属する純収益	1,553,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	203,886 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	197,667 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 852 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,118,063 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
都留 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

都留 -2

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　久保嶋　仁

印

TEL.

鑑定評価額

8,960,000 円

１㎡当たりの価格

38,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月14日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	31,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	都留市桂町８５０番２				②地積　(㎡)	232 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他） (60,192)
	台形 1:1.5	住宅Ｗ2	周辺に農地も残る一般住宅を中心とする住宅地域	西4.8m市道、背面道	水道	東桂 660m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
．８ｍ市道

交通

施設

東桂駅南方

660m

法令

規制

（都）１住居
(60,192)

⑤地域要因の将
　来予測

東桂駅の南方に位置する既存の住宅地域で、特に目立った変動要因もなく、当分の間現状を維持するものと予測
する。地価水準はやや下げ止まり傾向であるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 14,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね都留市及び周辺市町の住宅地域。需要者の中心は都留市及び周辺市町等に職場をもつ勤労者及び居住
者等であり、同一需給圏外からの転入者はあまり見られない。近隣地域は、東桂駅や小学校及び中学校等に比較的近く
利便性が良い地域であるものの、近隣地域周辺は開発等あまり見られず、市内の新規分譲地等との代替競争関係により
需給はやや弱い。土地は９００万円前後、新築の戸建物件は２，４００万円程度の物件が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

西桂町との境に近い都留市西部の戸建住宅のほかアパート等の収益物件も見られる地域であるが、取引形態は自用目的
が中心である。居住の快適性を重視する住宅地であり、土地価格に見合う賃料が得られない為、収益価格は低位に試算
された。よって、同一需給圏内の類似性の高い取引事例を基に試算された比準価格を採用し、住環境が重視される戸建
住宅が多い地域であるため、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

都留市西部の住宅地域では、特に目立った開
発等は見られず、宅地需要は弱めであり、不
動産取引は全体的にやや低調である。

東桂駅や小中学校に近く、子育て世代の一次
取得者層からの一定の需要は見込めるものの
、中心商業地から離れており、一般的な市場
性はやや劣る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

都留 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９１０１９２０４ -42321	都留市		建付地	（　）	長方形	東4m未舗装私道、中間画地		（都） (70,200)
b	１１９１０１９２０４ -42334	都留市		建付地	（　）	不整形	西4.8m市道、中間画地		（都） (70,200)
c	Ａ１９１１ -16003	都留市		更地	（　）	長方形	東4.5m市道、中間画地		（都）１住居農用地区域でない (60,180)
d	１１９０２１９２０４ -35208	都留市		更地	（　）	ほぼ台形	北西4.3m市道、北東6m、角地		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 41,045	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	43,162	100 [ 110.7]	38,990	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	39,800
b	(　 ) 29,919	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	30,845	100 [ 78.0]	39,545		40,300
c	(　 ) 24,675	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 81.6]	30,148	100 [ 77.6]	38,851		39,600
d	(　 ) 35,766	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	34,516	100 [ 92.1]	37,477		38,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +23.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,600 円／㎡]

都留 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地であり、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,212,655	490,549	1,722,106	1,553,280	168,826	（　0.9695） 163,677	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,409,938 円　　　　（　 14,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

都留 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.20	Ｗ2	120.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	192 ％	232 ㎡	12.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 4.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者向け、平均専有面積約３０㎡（１ＤＫ、４戸）であり、敷地内に戸数分の駐車スペースを確保した想定である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	60.20	100.0	60.20	1,519	91,444	2.0	182,888
							1.0	91,444
2～ 2	居宅	60.20	100.0	60.20	1,550	93,310	2.0	186,620
							1.0	93,310
～

～

～

計		120.40	100.0	120.40		184,754		369,508
								184,754

⑨年額支払賃料	184,754 円　×　12ヶ月　＝　 2,217,048 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,217,048 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 236,105 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,124,943 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	369,508 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,326 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 184,754 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 84,386 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,212,655 円　　　　（　 9,537 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ１９１０　　　　-16102	1,176 ( 1,129)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	1,512	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,618 円/㎡　月額支払賃料（　 1,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ１９１１　　　　-32019	1,507 ( 1,506)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [108.0]	100 [ 90.0]	1,665
c	Ｂ１９１１　　　　-32017	1,112 ( 1,064)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	1,613

都留 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	57,600 円	19,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	245,549 円	2,361,048　×　　　　 10.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,600 円
	建物　　　　　　　　　 134,400 円	19,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	19,200 円	19,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,200 円	19,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 490,549 円　（　　　　　　 2,114 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9695

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,200,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 120.40 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0809	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0950 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,553,280 円（　　　　　 6,695 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,212,655 円
②総費用	490,549 円
③純収益　①－②	1,722,106 円
④建物等に帰属する純収益	1,553,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	168,826 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	163,677 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 706 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,409,938 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,700 円／㎡）