別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出 甲府 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 9-2 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　餅田　豊 印  TEL.

鑑定評価額 36,200,000 円  １㎡当たりの価格 44,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市徳行２丁目２２６１番２ ｢徳行２－３－２４｣ ②地積 　(㎡) 807   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:4 事務所兼倉庫 Ｓ1 中小規模工場のほか に倉庫等が見られる 工業地域 北西5.9m市道 水道、ガス、下水 甲府 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．９ｍ市道 交通 施設 甲府駅南西方 3.2km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 甲府市の市街地に介在する工業地域で、商業地化や住宅地化の影響を受けているが、当分の間は工業地域として の現状を維持すると予測する。規模の小さい工場用地の新規需要は弱く、今後も同様に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲府市を中心に周辺隣接市町に及ぶ広域的な圏域にある工業地域である。近隣地域は従来は家具製造業者 が多く集中する地域であったが、近年は空き物件が目立ち土地需要は弱い。近隣地域周辺では商業地化、住宅地化が進 んでおり幅広い用途を想定した需要者も認められるが、供給過剰感が強く買手有利の状態が続いている。需要者の投資 規模により取引価格が左右され、画地の規模もまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 圏内では工場や倉庫物件の売買取引は極めて少ないが信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、貸工場や貸倉庫に対 する賃貸需要は系列法人間等の特殊な場合を除いて低いことから収益価格を求めることは出来なかった。よって、当該 地域及び同一需給圏内における工業地の需給動向等に留意し、前年公示価格からの推移及び将来動向等を総合的に検討 して、信頼性の高い取引事例から求め市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地元経済の先行きに対する不透明感は根強い が、工業地の値頃感が徐々に浸透し、好立地 の物件については引き合いが回復傾向にある 。 工場や倉庫の空物件が見られ需要は低迷して いるが、周辺には工場跡地を利用した店舗等 も見られるなど他の用途に供する潜在的な需 要が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％