別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 甲府 5-22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 5-22 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　薬袋　英津子 印  TEL.

鑑定評価額 20,000,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.4 倍  (2)実地調査日 令和元年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市東下条町字西河原４番２外 ②地積 　(㎡) 482   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 店舗兼住宅 Ｓ2 中規模自動車関連施 設が見られる路線商 業地域 西16m国道、背面道 水道、下水 甲斐住吉 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １６ｍ国道 交通 施設 甲斐住吉南方 2.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いに中規模の店舗兼事務所や店舗併用住宅が散在する片側路線商業地域である。特に目立った変動要因も 無く、当面は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗兼事務所 (4)対象標準地の 　個別的要因 背面道　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲府市を中心に周辺一円の幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心はロードサイド型の店舗展開を する県内外の法人企業である。甲府駅前を南進する国道沿いに位置し、車両の通行量は多いものの、調整区域内の片側 路線商業地域であることから、沿道サービスとしての立地は他地域に比べやや劣位にある。定期借地権利用等が多い地 域であり、取引される背景や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自動車利用客を対象とする国道沿いの路線商業地域であるが、賃貸需要は弱く土地価格に見合う賃料水準は形成されて いないため、収益価格は採用しなかった。需要者は自用目的での取引が大部分であり、市場における取引価格が重視さ れる。以上より、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえたことから、市場の実態を反映した比準価 格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲府 5-14                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [146.0] [100.0] 100 41,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市場動向は集客・消費購買力を求め郊外の好 立地への集中が依然見られる。一方、駅前整 備の影響から、駅周辺では市場回復の兆しが 認められる。 通行量は多いものの、商業集積の低い片側街 である。南西エリアにリニア新駅が予定され ており、潜在的需要は認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％