鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

甲府 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０５１９２０１ -31831	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、中間画地		準住居 (60,200)
b	１１８１２１９２０１ -39211	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東16.2m県道、北3.5m、角地		１住居 (60,200)
c	１１９０２１９２０１ -34737	甲府市		更地	（　）	長方形	北12m国道、南4.5m、二方路		近商 (90,200)
d	Ｃ１９０１ -22004	甲府市		更地	（　）	ほぼ長方形	北23m国道、東16m、角地		近商 (90,300)
e	１１９０８１９２０１ -39852	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,888	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,672	100 [ 95.9]	55,967	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,000
b	(　 ) 53,886	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	52,512	100 [ 96.9]	54,192		54,200
c	(　 ) 40,576	100 [ 80.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	48,997	100 [ 94.0]	52,124		52,100
d	(　 ) 72,273	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	68,350	100 [ 126.9]	53,861		53,900
e	(　 ) 76,381	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	76,228	100 [ 137.9]	55,278		55,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	売急ぎ	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,100 円／㎡]

甲府 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成商業地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,646,010	1,068,193	4,577,817	2,668,090	1,909,727	（　0.9733） 1,858,737	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	37,933,408 円　　　　（　 36,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	255.00	Ｓ1	255.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
｢調区｣	60 ％	200 ％	200 ％	1,055 ㎡	37.0 m x 31.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し（駐車場約２２台分有り）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	255.00	100.0	255.00	2,045	521,475	3.0	1,564,425
							0.0	0
～

～

～

～

計		255.00	100.0	255.00		521,475		1,564,425
								0

⑨年額支払賃料	521,475 円　×　12ヶ月　＝　 6,257,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,257,700 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 625,770 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,631,930 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,564,425 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,080 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,646,010 円　　　　（　 5,352 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ１９０６　　　　-13013	1,939 ( 1,934)	100 [100.0]	[ 99.2] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [115.0]	2,071	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,050 円/㎡　月額支払賃料（　 2,045 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ１９１０　　　　-30115	1,933 ( 1,928)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [115.0]	2,079
c	Ａ２０１１　　　　-23008	2,102 ( 2,085)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [127.0]	100 [110.0]	1,746

甲府 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	110,100 円	36,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	237,793 円	6,257,700　×　　　　 3.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 390,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 256,900 円	36,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	36,700 円	36,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,700 円	36,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,068,193 円　（　　　　　　 1,013 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,700,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,668,090 円（　　　　　 2,529 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,646,010 円
②総費用	1,068,193 円
③純収益　①－②	4,577,817 円
④建物等に帰属する純収益	2,668,090 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,909,727 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,858,737 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,762 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,933,408 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出
甲府 5-21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲府 5-21

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　齋藤　渡

印

TEL.

鑑定評価額

56,900,000 円

１㎡当たりの価格

53,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月8日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲府市国玉町字飯寄１７４番１				②地積　(㎡)	1,055 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		｢調区｣ (60,200) （その他）
	1.2:1	店舗Ｗ1	低層の店舗等が増えつつある新興の路線商業地域	南22m国道、東側道	水道、下水	酒折 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 260 ｍ、西 270 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,050 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２２ｍ国道

交通

施設

酒折駅南東方

1.0km

法令

規制

｢調区｣
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

甲府市中心部に向け整備計画が進捗中の国道４１１号（城東バイパス）沿いに位置し、今後とも穏やかにではあ
るが発展してゆくものと予測する。尚、地価水準は安定して推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 55,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、甲府市のほか隣接市町を含む周辺一円に展開する商業地域である。需要者の中心は、ロードサイ
ド型の店舗展開をする県内外の法人等である。甲府市中心部に向け整備計画が進捗中の路線商業地域であり、周辺には
大学や大学関連施設が立地し背後地の分譲開発動向も比較的旺盛であり、今後とも穏やかにではあるが発展してゆくも
のと予測する。店舗の業種等により規模等にバラツキがあり、需要の中心となる価格帯は見出せない状態である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層店舗の増えつつある地域で、賃貸市場の成熟度は低く規範性の高い収益資料の収集には限界があり、収益価格の相
対的な規範性はやや低い。取引事例比較法で採用した事例は代替競争関係の強い路線沿いの事例であり、沿道型サービ
ス店舗用地の現実の需給関係を反映しており説得力が高い。以上より、本件では信頼性のある取引事例により求めた比
準価格を重視し、収益価格を関連付けて、更には代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　甲府 5-14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 60,500 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[114.1]

[100.0]
100

53,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の総人口は減少しており、甲府駅前周辺
等の一部を除き、中心商業地は空洞化し、郊
外の沿道型店舗や大型商業施設周辺に顧客が
流出している。

低層店舗の増えつつあるバイパス沿いの商業
地域であり、周辺では分譲地の開発動向等も
依然として強く、商況は比較的堅調に推移し
ている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

甲府 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ１９０６ -21010	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東11m県道、南5m、角地		１中専 (60,200)
b	Ａ１９０５ -22002	甲府市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8.3m国道、南3m、二方路		｢調区｣ (60,200)
c	１１９０８１９２０１ -39798	甲府市		更地	（　）	ほぼ長方形	東10.5m国道、南9m、角地		商業 (100,400)
d	Ａ１９０５ -16004	甲府市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8.3m国道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,920	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	44,840	100 [ 79.8]	56,190	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,200
b	(　 ) 39,685	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	39,056	100 [ 69.8]	55,954		56,000
c	(　 ) 49,915	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	54,265	100 [ 98.8]	54,924		54,900
d	(　 ) 45,367	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,095	100 [ 83.7]	53,877		53,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,000 円／㎡]

甲府 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,825,467	1,170,560	4,654,907	2,668,090	1,986,817	（　0.9733） 1,933,769	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	39,464,673 円　　　　（　 37,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	255.00	Ｓ1	255.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
｢調区｣	60 ％	200 ％	200 ％	1,055 ㎡	37.0 m x 31.0 m	前面道路：国道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ロードサイド型の１棟貸し平家建店舗で、専有面積２５５㎡。敷地内に駐車スペースを多く確保した想定である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	255.00	100.0	255.00	2,110	538,050	3.0	1,614,150
							0.0	0
～

～

～

～

計		255.00	100.0	255.00		538,050		1,614,150
								0

⑨年額支払賃料	538,050 円　×　12ヶ月　＝　 6,456,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,456,600 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 645,660 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,810,940 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,614,150 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,527 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,825,467 円　　　　（　 5,522 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ１９１０　　　　-16103	1,516 ( 1,513)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,227	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,115 円/㎡　月額支払賃料（　 2,110 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ１９１０　　　　-30105	1,364 ( 1,314)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,986
c	Ａ１９０６　　　　-24506	1,529 ( 1,525)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,117

甲府 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	146,800 円	36,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	303,460 円	6,456,600　×　　　　 4.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 390,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 256,900 円	36,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	36,700 円	36,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,700 円	36,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,170,560 円　（　　　　　　 1,110 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,700,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,668,090 円（　　　　　 2,529 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,825,467 円
②総費用	1,170,560 円
③純収益　①－②	4,654,907 円
④建物等に帰属する純収益	2,668,090 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,986,817 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,933,769 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,833 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,464,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,400 円／㎡）