鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

甲府 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０４１９２０１ -46692	甲府市		建付地	（　）	長方形	西15m市道、中間画地		商業 (80,600)
b	１１８０７１９２０１ -40578	甲府市		更地	（　）	不整形	南東36m国道、西7.8m、二方路		商業 (100,600)
c	１１８０９１９２０１ -33499	甲府市		貸家建付地	（　）	不整形	西15m市道、東3.5m、二方路		商業 (100,600)
d	１１８０７１９２０１ -40382	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m市道、南5.6m、角地		商業 (90,400)
e	Ｃ１９０１ -22004	甲府市		更地	（　）	ほぼ長方形	北23m国道、東16m、角地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,570	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	95,092	100 [ 78.9]	120,522	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	124,000
b	(　 ) 105,528	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	116,198	100 [ 98.8]	117,609		121,000
c	(　 ) 82,646	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.8]	91,297	100 [ 78.9]	115,712		119,000
d	(　 ) 75,855	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	71,593	100 [ 63.7]	112,391		116,000
e	(　 ) 72,273	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	68,350	100 [ 61.8]	110,599		114,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -33.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 120,000 円／㎡]

甲府 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
810,959,966	733,609,364	18	430,000	2,543.69	250,000	3,454.05
⑧開発法による価格	77,350,602 円　　　　（　 118,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-20　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
654 ㎡	㎡		㎡		㎡	654.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
357.16 ㎡	3,454.05 ㎡	3,090.46 ㎡	363.59 ㎡	2,543.69 ㎡	ＲＣ・10F ( 24 戸) 87㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 54.6 ％）	（ 528.1 ％）	（ 472.5 ％）	（ 55.6 ％）	（ 73.64 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	間口奥行	16.0 ｍ 41.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		15.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

430,000 円／㎡

店舗等

575,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 430,000 円／㎡　　×　　 2,078.84 ㎡　　＝　　　　 893,901,200 円

店舗等

　 575,000 円／㎡　　×　　 464.85 ㎡　　＝　　　　 267,288,750 円

合　計　　　　　　　　 1,161,189,950 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 250,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 257,500 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 257,500 円／㎡　　×　　　 3,454.05 ㎡　　＝　　　　 889,417,875 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,161,189,950 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 116,118,995 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,005,536,870 円

(4)-4　投下資本収益率	18 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	9 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	9 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	27 ヶ月	販売収入(3期目)	27 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	34,835,699 円	( 3 ％)	×　　0.8358	（ 13 ヶ月）	＝　　 29,115,677 円
	販売総額(2期)	81,283,297 円	( 7 ％)	×　　0.7589	（ 20 ヶ月）	＝　　 61,685,894 円
	販売総額(3期)	1,045,070,955 円	( 90 ％)	×　　0.6891	（ 27 ヶ月）	＝　　 720,158,395 円
収入合計		－	－	－	－	810,959,966 円
支出	建築工事費(1期)	88,941,788 円	( 10 ％)	×　　0.8833	（ 9 ヶ月）	＝　　 78,562,281 円
	建築工事費(2期)	88,941,788 円	( 10 ％)	×　　0.7801	（ 18 ヶ月）	＝　　 69,383,489 円
	建築工事費(3期)	711,534,300 円	( 80 ％)	×　　0.6891	（ 27 ヶ月）	＝　　 490,318,286 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	58,059,498 円	( 50 ％)	×　　0.8833	（ 9 ヶ月）	＝　　 51,283,955 円
	販売管理費(2期)	58,059,498 円	( 50 ％)	×　　0.7589	（ 20 ヶ月）	＝　　 44,061,353 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	733,609,364 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	810,959,966 円　　－　　　　　　 733,609,364 円　　＝　　　　　 77,350,602 円 118,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出
甲府 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲府 5-20

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　土屋　真人

印

TEL.

鑑定評価額

77,200,000 円

１㎡当たりの価格

118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	92,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲府市北口１丁目５０番４外｢北口１－２－１４｣				②地積　(㎡)	654 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:2.5	店舗、事務所兼共同住宅ＳＲＣ10F1B	店舗兼共同住宅、ホテル等が見られる商業地域	南15m市道、背面道	水道、ガス、下水	甲府 140m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

高層店舗付共同住宅地（分譲マンション用地）

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 44.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

甲府駅北西方

140m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

甲府駅徒歩圏では分譲マンションが増加傾向にある。近年、周辺地域を含め高額な取引が顕在化してきた。敷地
の集約化の進展により、当面は堅調に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付共同住宅地（分譲マンション用地）

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 118,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 118,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は甲府駅周辺および甲府市中心部の商業地域等である。需要者の中心は中堅開発業者である。近年、甲府駅
周辺を中心に、居住用高層マンション用地の取得及び建設が活発化している。中心となる価格帯はデベロッパーによる
投資採算性の違いにより差異が大きく把握が困難である。マンション販売価格は３ＬＤＫ、４ＬＤＫで３，５００～４
，０００万円が主流となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

甲府駅徒歩圏内の高層店舗付共同住宅を中心とする地域である。需要者の中心はマンション分譲中堅開発業者であり、
開発法による価格は分譲業者の投資採算性に基づく規範性の高い価格である。比準価格は実際の不動産市場で成立した
価格を基礎としており実証的で信頼性がある。各手法に当たり活用した資料等は量・質共に十分であり相対的な信頼性
は同程度であることから、比準価格と開発法による価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    115,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

甲府市においては、過去一年間で人口が微減
、高齢化率は上昇した。一部地域で地価の回
復が見られるが、二極化・選別化傾向は未だ
顕著である。

近年、甲府駅周辺を中心に、居住用高層マン
ション用地の取得及び建設が活発化している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

甲府 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０１１９２０１ -40481	甲府市		更地	（　）	長方形	南20m国道、北5m、二方路		商業 (90,400)
b	１１８０９１９２０１ -33499	甲府市		貸家建付地	（　）	不整形	西15m市道、東3.5m、二方路		商業 (100,600)
c	１１８０５１９２０１ -36114	甲府市		建付地	（　）	不整形	北東5m市道、中間画地		商業 (80,300)
d	１１９０９１９２０１ -35014	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北20m国道、西4m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,626	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	81,887	100 [ 72.9]	112,328	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	116,000
b	(　 ) 82,646	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.8]	91,297	100 [ 81.0]	112,712		116,000
c	(　 ) 62,462	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	68,708	100 [ 59.6]	115,282		119,000
d	(　 ) 75,474	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	73,056	100 [ 64.8]	112,741		116,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 118,000 円／㎡]

甲府 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
810,959,966	733,609,364	18	430,000	2,543.69	250,000	3,454.05
⑧開発法による価格	77,350,602 円　　　　（　 118,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-20　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
654 ㎡	㎡		㎡		㎡	654.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
357.16 ㎡	3,454.05 ㎡	3,090.46 ㎡	363.59 ㎡	2,543.69 ㎡	ＲＣ・10F ( 24 戸) 87㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 54.6 ％）	（ 528.1 ％）	（ 472.5 ％）	（ 55.6 ％）	（ 73.64 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	間口奥行	16.0 ｍ 41.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		15.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

430,000 円／㎡

店舗等

575,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 430,000 円／㎡　　×　　 2,078.84 ㎡　　＝　　　　 893,901,200 円

店舗等

　 575,000 円／㎡　　×　　 464.85 ㎡　　＝　　　　 267,288,750 円

合　計　　　　　　　　 1,161,189,950 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 250,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 257,500 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 257,500 円／㎡　　×　　　 3,454.05 ㎡　　＝　　　　 889,417,875 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,161,189,950 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 116,118,995 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,005,536,870 円

(4)-4　投下資本収益率	18 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	9 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	9 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	27 ヶ月	販売収入(3期目)	27 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	34,835,699 円	( 3 ％)	×　　0.8358	（ 13 ヶ月）	＝　　 29,115,677 円
	販売総額(2期)	81,283,297 円	( 7 ％)	×　　0.7589	（ 20 ヶ月）	＝　　 61,685,894 円
	販売総額(3期)	1,045,070,955 円	( 90 ％)	×　　0.6891	（ 27 ヶ月）	＝　　 720,158,395 円
収入合計		－	－	－	－	810,959,966 円
支出	建築工事費(1期)	88,941,788 円	( 10 ％)	×　　0.8833	（ 9 ヶ月）	＝　　 78,562,281 円
	建築工事費(2期)	88,941,788 円	( 10 ％)	×　　0.7801	（ 18 ヶ月）	＝　　 69,383,489 円
	建築工事費(3期)	711,534,300 円	( 80 ％)	×　　0.6891	（ 27 ヶ月）	＝　　 490,318,286 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	58,059,498 円	( 50 ％)	×　　0.8833	（ 9 ヶ月）	＝　　 51,283,955 円
	販売管理費(2期)	58,059,498 円	( 50 ％)	×　　0.7589	（ 20 ヶ月）	＝　　 44,061,353 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	733,609,364 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	810,959,966 円　　－　　　　　　 733,609,364 円　　＝　　　　　 77,350,602 円 118,000 円／㎡