鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

甲府 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１８０７１９２０１ -40578	甲府市		更地	（　）	不整形	南東36m国道、西7.8m、二方路		商業 (100,600)
b	１１８１１１９２０１ -41688	甲府市		建付地	（　）	長方形	南20m国道、中間画地		商業 (80,400)
c	１１９０１１９２０１ -40481	甲府市		更地	（　）	長方形	南20m国道、北5m、二方路		商業 (90,400)
d	１１９０１１９２０１ -40506	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、南4.5m、角地		商業 (90,400)
e	１１９０６１９２０１ -41460	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北10.2m国道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,528	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	116,198	100 [ 155.9]	74,534	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	74,500
b	(　 ) 70,717	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	78,024	100 [ 105.0]	74,309		74,300
c	(　 ) 75,626	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	81,887	100 [ 105.0]	77,988		78,000
d	(　 ) 40,965	100 [ 70.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	57,030	100 [ 84.6]	67,411		67,400
e	(　 ) 47,332	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	62,857	100 [ 94.0]	66,869		66,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
d	売急ぎ	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,200 円／㎡]

甲府 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,324,510	5,274,056	11,050,454	10,396,100	654,354	（　0.9475） 620,000	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	12,653,061 円　　　　（　 43,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	154.00	Ｓ5	770.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	293 ㎡	15.5 m x 18.5 m	前面道路：市道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの５階建店舗兼事務所で、駐車場を想定したので、想定建物の容積率は基準容積率に比較して低位である。

⑦有効率　 77.3 ％
の理由

階段やＥＶ等の共用部分を含むため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	154.00	77.3	119.04	2,663	317,004	3.0	951,012
							0.0	0
2～ 2	事務所	154.00	77.3	119.04	2,396	285,220	3.0	855,660
							0.0	0
3～ 3	事務所	154.00	77.3	119.04	2,396	285,220	3.0	855,660
							0.0	0
4～ 4	事務所	154.00	77.3	119.04	2,396	285,220	3.0	855,660
							0.0	0
5～ 5	事務所	154.00	77.3	119.04	2,396	285,220	3.0	855,660
							0.0	0

計		770.00	77.3	595.20		1,457,884		4,373,652
								0

⑨年額支払賃料	1,457,884 円　×　12ヶ月　＝　 17,494,608 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 595.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,494,608 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,809,461 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,285,147 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,373,652 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,363 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,324,510 円　　　　（　 55,715 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ１９０４　　　　-19003	1,467 ( 1,412)	100 [100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,532	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,670 円/㎡　月額支払賃料（　 2,663 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ１９０６　　　　-30102	2,280 ( 2,182)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,521
c	Ｂ１９０９　　　　-29005	4,932 ( 4,918)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [170.0]	100 [100.0]	3,054

甲府 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	429,000 円	143,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,166,556 円	18,094,608　×　　　　 17.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 177,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,215,500 円	143,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	143,000 円	143,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	143,000 円	143,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,274,056 円　（　　　　　　 18,000 円／㎡）　　（経費率　　 32.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	143,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 770.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,396,100 円（　　　　　 35,482 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,324,510 円
②総費用	5,274,056 円
③純収益　①－②	11,050,454 円
④建物等に帰属する純収益	10,396,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	654,354 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	620,000 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,116 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,653,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
甲府 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲府 5-12

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　森本　武則

印

TEL.

鑑定評価額

21,200,000 円

１㎡当たりの価格

72,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲府市丸の内３丁目１３０番２外｢丸の内３－６－１１｣				②地積　(㎡)	293 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.2	店舗兼事務所Ｓ7	店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	北19m市道	水道、ガス、下水	甲府 820m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 200 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１９ｍ市道

交通

施設

甲府駅南西方

820m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

甲府市中心商業地周辺部の路線商業地的性格も有する商業地である。かつて中心であった事務所需要が減退し、
空室等が増加したが、有効な用途転換策を見いだせない状況で需要は弱含みと予測した。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 72,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 44,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は甲府市を中心に国中地域の繁華性のある商業地域の範囲である。需要者の中心は、ビル経営者、県内外の
法人等と判定した。支店経済の甲府市は、高速交通網の整備により首都圏からの出張範囲となり事務所需要が減退した
こと、郊外大型ＳＣの出店等により小売店間の競争激化で小規模資本店舗が競争から脱落する中で、事務所・店舗需要
が回復せず需要は低調である。取引規模等はまちまちのため中心価格帯は見いだせない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

甲府市中心部周辺を代表する路線商業地的性格も有する商業地である。かつて中心であった事務所需要がなくなり空室
が増加して収益性が低下したことで収益価格は比準価格に比し低位に試算された。比準価格は、実際に商業地で成立し
た価格を基礎としており説得力・信頼性がある。以上から、説得力・信頼性の高い比準価格を採用し、収益価格は比較
考量し、代表標準地との検討を踏まえ、前年公示価格からの推移も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　甲府 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 91,300 円／㎡

[ 99.9]
100

100
[100.0]

100
[126.9]

[100.0]
100

71,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

閉館した甲府駅前の山交デパートの売却先が
決まり駅前商業地の空洞化に歯止めがかかる
ことが期待される。

事務所需要の減退で事務所ビルの空室が埋ま
らない状況下で、他用途への転換が進まない
状況にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　 +13.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

甲府 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１９０５１９２０１ -31831	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m市道、中間画地		準住居 (60,200)
b	１１９０７１９２０１ -41880	甲府市		建付地	（　）	長方形	東22m市道、南4m、角地		準工 (70,200)
c	１１９０６１９２０１ -41375	甲府市		建付地	（　）	ほぼ整形	南5m市道、中間画地		商業 (100,300)
d	１１９０１１９２０１ -40474	甲府市		更地	（　）	ほぼ長方形	北23m国道、東16m、角地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,888	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,672	100 [ 74.1]	72,432	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	72,400
b	(　 ) 60,025	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	58,671	100 [ 76.8]	76,395		76,400
c	(　 ) 61,678	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,370	100 [ 81.7]	75,116		75,100
d	(　 ) 78,054	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	73,891	100 [ 95.4]	77,454		77,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -4.6
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,400 円／㎡]

甲府 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,507,519	5,299,558	11,207,961	10,541,500	666,461	（　0.9475） 631,472	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	12,887,184 円　　　　（　 44,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲府 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	154.00	Ｓ5	770.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	293 ㎡	15.5 m x 18.5 m	前面道路：市道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの５階建店舗兼事務所で、駐車場を想定したので、想定建物の容積率は基準容積率に比較して低位である。

⑦有効率　 77.3 ％
の理由

階段やＥＶ等の共用部分を含むため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	154.00	77.3	119.04	2,693	320,575	3.0	961,725
							0.0	0
2～ 2	事務所	154.00	77.3	119.04	2,424	288,553	3.0	865,659
							0.0	0
3～ 3	事務所	154.00	77.3	119.04	2,424	288,553	3.0	865,659
							0.0	0
4～ 4	事務所	154.00	77.3	119.04	2,424	288,553	3.0	865,659
							0.0	0
5～ 5	事務所	154.00	77.3	119.04	2,424	288,553	3.0	865,659
							0.0	0

計		770.00	77.3	595.20		1,474,787		4,424,361
								0

⑨年額支払賃料	1,474,787 円　×　12ヶ月　＝　 17,697,444 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 595.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,697,444 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 1,829,744 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,467,700 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,424,361 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,819 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,507,519 円　　　　（　 56,340 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ１９１０　　　　-30115	1,933 ( 1,928)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,682	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,700 円/㎡　月額支払賃料（　 2,693 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ２０１１　　　　-23008	2,102 ( 2,085)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [103.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,368
c	Ｂ１９１０　　　　-13003	2,185 ( 2,100)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,001

甲府 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	435,000 円	145,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,165,458 円	18,297,444　×　　　　 17.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 176,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,232,500 円	145,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,299,558 円　（　　　　　　 18,087 円／㎡）　　（経費率　　 32.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	145,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 770.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,541,500 円（　　　　　 35,978 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,507,519 円
②総費用	5,299,558 円
③純収益　①－②	11,207,961 円
④建物等に帰属する純収益	10,541,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	666,461 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	631,472 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,155 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,887,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,000 円／㎡）