別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月9日　提出 甲府 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 -30 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　餅田　豊 印  TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 45,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市音羽町３９２８番３ ｢音羽町４－３｣ ②地積 　(㎡) 246   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,184) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北西4.6m道路 水道、ガス、下水 甲府 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   160 ｍ、南    40 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．６ｍ道路 交通 施設 甲府駅北西方 2.8km 法令 規制 １中専 (60,184) ⑤地域要因の将 　来予測 甲府市北西部の一般住宅を中心とする既存の住宅地域で、特に目立った変動要因も認められず当分の間現状を維 持するものと予測する。閑静な住宅地域で、将来的には地価下落は落ちついて行くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲府市北西部を中心とする住宅地域である。需要者の中心は甲府市等に勤務先を有する個人や在来の居住 者である。近隣地域は閑静で良好な居住環境を維持しており、各種生活施設との接近性も概ね良好で、甲府市郊外の分 譲地や隣接する甲斐市の新興住宅地とも競合関係にあるため供給過剰感がやや強いものの、近年は値頃感が徐々に浸透 している。需要の中心価格帯は土地のみで１，１００万円前後、新築戸建物件は２，５００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 甲府市北西部の既成住宅地域で、同一需給圏内において同種別の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、標準地の 画地規模が小さいため収益価格を求めることはできなかった。居住の快適性や利便性が重視される住宅地域であり、自 用目的の取引が中心で取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地及び前年 公示価格からの検討を踏まえ、住宅地の需給動向を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲府 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [ 92.0] [101.0] 100 45,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地元経済の先行きに対する不透明感は根強く 、不動産市場は全体的に低調に推移している が、地価下落は徐々に落ち着きつつある。 閑静な既成住宅地域で、生活利便性は概ね良 好である。周辺の分譲地と競合状態にあるが 、値頃感が徐々に浸透している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％