別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 甲府 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 -22 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　窪田　修 印  TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 44,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市堀之内町字八反田８２８番５外 ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (40,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 国母 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 国母駅南東方 3.4km 法令 規制 １中専 (40,100) ⑤地域要因の将 　来予測 　区画整然とした住宅地域である。リニア中央新幹線の新駅予定地に近く、将来への期待性から地価水準は安定 的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は甲府市南部の堀之内町や大里町地区を中心とした住宅地域。需要者の中心は市内の個人の一次取得者層 で、他市からの転入者も見られる。区画整然とした住宅地域で、便益施設にも近い。需給関係は比較的堅調で、地価水 準は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は土地で１，０００万円超、新築戸建住宅付きで３，０００万円 弱程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は戸建住宅を中心とする既成住宅地域である。住環境の良否等を重視した自己使用目的の取引が支配的であ る近隣地域の状況を踏まえ、収益価格は求めなかった。唯一試算した比準価格は類似地域内の事例を採用し規範性があ る。現実の需給関係を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関係を考慮のうえ、代表標準地との検討及び前年公 示価格からの推移を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲府 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [ 98.8] [105.0] 100 44,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　県内景気は緩やかながら回復傾向にあるが 、土地需要は二極化が依然強い。利便性・環 境等が優る住宅地域では土地価格にも底値感 が出始めている。 　甲府市南部の住宅地域で、生活の便益性も 増しており、土地需要も堅調で、地価は安定 的に推移しているいる。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％