別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 甲府 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 -18 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　野田　岳志 印  TEL.

鑑定評価額 8,360,000 円  １㎡当たりの価格 38,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市小瀬町字北屋敷５０６番９ ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心とす る開発された新興住 宅地域 東5m道路 水道 甲斐住吉 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ道 路 交通 施設 甲斐住吉駅南東方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内に開発された分譲地で、周辺では開発が進んでおり、今後は住宅地として成熟していくものと 予測する。競合地域が多いため地価は弱含みであるが、需要が堅調で下落幅の縮小傾向は続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、甲府市内の住宅地である。需要者の中心は、一次取得者の個人で、市内居住者のほか市外からの転入者 もみられる。市街化調整区域内の分譲地の開発は、大型スーパー等の出店もあり利便性が向上しているため需要が堅調 で活発であるが、開発適地が減少し、供給数は減っている。中心となる価格帯は、更地で総額８００万円前後、建物付 で２，５００万円前後で、競合地域が多いため販売価格は概ね横ばい傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅地であるため、比準価格のみの試算となった。比準価格で採用した取引事例は、標準地周辺の市街化調整区域 内の分譲地のもので類似性が高く、市場性を反映した説得力がある価格であると判断する。分譲地の販売価格は、市街 化区域と市街化調整区域の差が無くなってきており、同一需給圏は拡大している。これらの市場動向を考慮のうえ、代 表標準地との検討を踏まえ、信頼性の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲府 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [110.3] [102.0] 100 38,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新興住宅地や教育環境が整っている既存の住 宅地の需要は堅調であるが、在来の道路事情 が劣る住宅地の需要は弱く、二極化傾向が続 いている。 競合地域が多いが、若年層を中心に堅調な需 要があるため、下落幅は縮小傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％