別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 甲府 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 -16 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　薬袋　英津子 印  TEL.

鑑定評価額 9,050,000 円  １㎡当たりの価格 47,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市住吉３丁目４８７番１９ ｢住吉３－１１－９｣ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い駅に近い住宅地域 南4m私道 水道、ガス、下水 南甲府 240m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ私道 交通 施設 南甲府駅南東方 240m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 駅には近いが、昨今の分譲地に比して街路条件が劣るためやや人気は低く、地価は穏やかな下落傾向で推移して いる。格別な変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲府市南東部一円の住宅地域である。需要者の中心は甲府市内に勤務先を有する一次取得者層である。駅 に近く利便性は良好であるものの、既成住宅地域のため周辺での開発機運は希薄である。また最近の街路幅員を確保し た分譲地と比較するとやや劣位にあるため、需要は弱含みで取引は軟調である。市場の中心価格帯は、土地が規模２０ ０㎡程度で１，０００万円以下、新築の戸建物件は２，７００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の画地規模ではアパート等の賃貸経営に経済合理性を欠くため収益価格は試算出来なかった。比準価格は実際の 不動産市場で成立した価格を基礎としており実証的で信頼性がある。以上より、自用目的の取引が主で、類似地域にお いて多数の信頼性のある取引事例を収集しえたことから、取引事例により求めた比準価格を採用し、昨今の不動産市場 の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の穏やかな回復基調に期待感が認められ る。不動産市場も反応し、条件の整っている 地域を中心に、大幅な下落は収束している。 駅近ではあるものの、昨今の道路幅員を確保 した新規分譲地と比較して、やや道路事情が 劣ることから、競争力は劣位にあり、取引は 軟調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％