別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月10日　提出 甲府 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲府 -8 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　渡邉　慶 印  TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 62,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲府市寿町１０１５番８ ｢寿町２３－１１｣ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 風致地区 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅の多 い区画整然とした住 宅地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 甲府 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 甲府駅南西方 1.9km 法令 規制 ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地に近接した閑静な住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するもの と予測する。地価水準は、横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 一部風致地区　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲府市を中心とする住宅地域であり、需要者の中心は３０～４０代のファミリー層である。地価の値頃感 や住宅ローン金利水準の低下により、住宅を取得する環境が整っており、需要は堅調といえる。また本件地域について は、市内中心部に近接し利便性に優れることから、市場における競争力は高い。土地は総額で１，５００万円前後、新 築の戸建物件は３，５００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域に位置し、需要者は自己使用目的の個人が中心である。市場参加者である個人は、取引市 場の状況・取引単価や総額感等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強く、比準価格の規範性は高い。一方 、賃貸市場が未成熟であり収益物件の想定は困難であるため、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比 準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲府 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,500 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [ 68.3] [101.0] 100 61,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住環境に優れる地域については地価の下げ止 まり傾向が見られるものの、人口減少等の影 響から、市内の住宅地需要は依然として弱含 みである。 甲府市中心部に近接する住宅地域であり、住 環境及び利便性に優れるため、住宅地需要は 比較的堅調で、地価は安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％