別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 若狭 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   若狭 5-2 福井県 福井 氏名  不動産鑑定士　寺口　満 印  TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 25,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和元年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三方上中郡若狭町井ノ口３６号加福六７番９外 ②地積 　(㎡) 438   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1.5:1 店舗兼住宅 Ｓ3 小売店舗等が建ち並 ぶ駅前の近隣商業地 域 北14m国道 水道、下水 上中 120m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       430 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ上中駅前、国道２７号沿 いの商業地域 街 路 １４ｍ国道 交通 施設 上中駅南方 120m 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ上中駅前の国道沿いの商業地域であるが、今後はやや衰退傾向で推移するものと予測する。地価水準は、郊 外大型店への顧客流出等もあって需要が弱く、今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は若狭町を中心に、広域的には隣接する小浜市東部を含む商業地域が主な圏域。需要者の中心は当該地域に 地縁性を持つ限られた個人事業者または法人である。ＪＲ上中駅前の国道沿いの商業地域であるが、近年は郊外大型店 への顧客流出等により新規出店は少ない。さらに空き店舗や空地が見られるなど需要は弱い。需給の中心となる価格帯 は、土地取引や売り物件等が殆どなく、見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺では自用の店舗併用住宅等が中心で賃貸物件が殆どなく、事業者向けの賃貸市場が成立していないことから、収益 価格は試算しなかった。よって、ＪＲ上中駅前における商業地域の市場の特性に留意し、市場性を反映した実証的な価 格である比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福井美浜 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,500 円／㎡ [ 96.4] 100 100 [100.0] 100 [101.9] [100.0] 100 26,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 若狭町の人口は減少傾向にあり、県平均と比 較して減少率が大きい。また、高齢化率は県 平均より高い割合である。 同一路線沿いにドラッグストアがオープン予 定であるが、空き店舗や空地が見られるなど 、繁華性は低下している。 個別的要因に変動はないが、商業地であり間 口の広い画地に対する需要が強い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.7 ％  ％